先日ある物件を見に行きました。
物件のスペックはこんな感じです。
- 価格：500万円
- 土地：80m2（所有権）
- 再建築：条件付きで可能
- 築年：1972年
- 場所：ターミナル駅から車で20分。高速道路のICから車で3分。
- 周辺の家賃相場は6万円。
こんな物件が出てきたので、早速見に行ってきました。
結論
買えませんでした。修繕箇所等考えると250万円くらいで指値をする必要がありましたが、それでは売り主さんは興味ない、とのこと。その理由は400万円ですでに指値をもらっているから、と。
「この物件を400万円で買うのか！？」と思ったので、記録に残しておきたいと思います。私の投資シミュレーションも含めご参考にしていただければと思います。
総投資額の決定
周辺家賃相場は6万円ということで、普段であればもう少し厳しく見ますが、そこまで値下げされる要素もなさそうなこと確認できたので6万円で考えました。
ただ、条件付き再建築可、とのことで、詳細伏せますが再建築不可となる可能性は半分半分と思ったので、基本的には土地として売れない前提で高利回りで回すことにしました。
よって表面利回りを15％で見て、72万円/15% = 480万円を総投資額、とすることにしました。
外装のチェック
総投資額を決めたところで物件の外を見ていきます。
外壁塗装はきれいにされていそうで、あと7－8年は大丈夫かと。ただ、屋根はすぐにでも塗ったほうがいいかな、という感じでした。
また、基礎には4cmほどの大きなクラックがありました。これが結構致命的な割れ方で、かなり補修にコストがかかるかなぁという印象でした。
更に内装を見ている気に気づきましたが、この家、傾いていました。気持ち悪くなるほどではないですが、確実に傾斜は感じましたので、先ほどのクラックと関係あるのかな？と思いました。
私の見立てではざっくり150万円はこれらの補修に最低でもかかるかな？という印象です。
内装のチェック
この時点で150万円の費用を見込んでしまっているので、内装は最低限で行きたいです。
和室の洋室化などはもちろんせず、ふすまと畳を変えたり、最低限クロスを変える程度にしておこうと思います。と思ったら、、、
風呂がぐっちゃぐちゃでした。このやり直しにはそれなりにお金がかかってしまいます。。。
と、いうわけでほとんど変えないにも関わらず50万円は最低でもリフォーム経費見たいと思います。。。
指値の決定
そして総事業費480万円のうち30万円ほどが諸経費にかかり、それを差し引いた450万円からリフォーム費用200万円を差し引くと250万円となりこれが指値になります。
ちょっと厳しい価格ではあるもものの利回りを見直したり、風呂を直さないでそのまま貸したり、というオプションも考えられないことはないので、不動産屋に相談してみることにしました。
結果はお伝えした通り、全然ダメ！400万円で指値をした投資家の人がいるらしく、それをすでに一回断っているとのことでした。
まとめ
というわけで、全然ダメだったのですが、大体こんなもんですね。私はすべての物件に買える値段を提示するというマイルールがあるのですが、簡単にはうまくいきません。。。
でも投資家の人で400万円で指値するとは、、、よっぽど安くリフォームするのか、取り壊すことを決めているのか、どちらかでしょうね。。そうでなければ成り立たないと思いました。
最近は飛ぶように物件が売れてしまうケースや、指値がまったく土俵に乗らないこともたくさんありますが、一軒一軒現地に行って、指値をどんどん入れようと思います。
ではまた！！
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