不動産投資にはたくさんのメリットがあるとよく言われますよね。
- 副収入（家賃収入）
- 保険（団体信用保険）
- 節税（減価償却費などによる赤字を利用）
ただ、私は最後の節税に関しては、ちょっと？だと思っています。
- 減価償却費は実際に払っていない経費を計上できるから、不動産投資はすごい！
- 不動産経営がたとえ赤字でも、本業の所得を圧縮できるから、不動産投資はすごい！
- そもそも「節税」ってなに？
という人に記事を書きたいと思います。
それでは、いきましょう！
そもそも「節税」って何？
節税とは合法的に安くする行為全般を指します。税金を安くするためには所得を圧縮する必要があります。所得とは、収入から経費を引いたものを指します。よって所得を少なくするためには収入を小さくするか、経費を大きくする必要があります。
収入が減れば所得は減りますが、そんなことはだれも望まないので、経費を大きくする、ということになります。この経費を大きくする行為を不動産投資を通じてどこまでできるのか？というのが今回の話になります。
赤字って「節税」？
新築ワンルームマンション投資、などで時々見かけますが、月々のキャッシュフローがマイナスになるケースがあります。しかしそんな時に営業マンがかける言葉は、「月々のマイナスキャッシュフローは給与所得と相殺でき節税になりますよ、そしてローンを払い終えればマンションは自分のものになり、自分年金になりますよ」です。
これは大きな間違いが含まれています。
確かに節税にはなっていますが、実際に収入を減らしてしまっているので当たり前です。イメージ的には10万円どぶに捨てて、2万円税金が減っている感じです。本末転倒ということが良くお分かりになると思います。
また、細かいことを言うと、ローン返済における元金は経費計上できないので、毎月持ち出しで払っているにもかかわらず、所得は黒字になる、というケースもあるでしょう。これでは何をやっているのかまったくわからなくなってしまいます。
減価償却費って「節税」？
次に不動産投資における一番の経費項目と言われる減価償却費についてです。これは不動産の建物に認められる費用で、たとえば耐用年数10年、1000万円の建物価値であれば、年間100万円ずつ減価償却費を計上できることになります。
ただ、実際にお金を払うのは最初だけですから、2年目以降はお金が出て行っていないにもかかわらず、大きな金額を費用計上できる、ということになります。これを給与所得と相殺して納めた税金の還付をもらう、という手法があります。
ただ、ここには大きな落とし穴があります。減価償却をすると自分が持っている建物の簿価がその分下がることになります。つまり先ほどの耐用年数10年、1000万円の建物であれば、10年後建物の簿価は０円ということになります。そしてその建物を売却するときに元々の1000万円で売れたとしましょう。
この時、1000万円で買ったものを1000万円で売ったかのように思えますが、実際は0円のものを1000万円で売って1000万円の利益（所得）を得た、ということになってしまうのです。
そしてこの1000万円には譲渡所得税が課税されてしまいます。
要は減価償却は利益の先食いで、納税の繰り延べに過ぎない、と言えます。手元にあるお金のほうが、将来得る同額のお金よりも割引現在価値を考えると価値があるということにはなりますが、そんなもんだ、ということはよく覚えておいたほうがいいです。
ただ、給与収入が高く、所得税率が非常に高い一部の人が、所得税率と譲渡所得税の差額分得するチャンスがある、ということがあり得ますので、一概に納税の繰り延べに過ぎない、と言えないこともないですが、かなり特別なケースではありますので気を付けましょう。
不動産投資でできる「節税」は？
それでは、不動産投資でできる節税とはなんでしょうか？私が思うのは青色専従者となることで得られる65万円の所得控除と法人を設立することで、さまざまなものを経費化できるようになる、といったメリットはあると思います。
どちらも不動産投資ならでは、ではありませんが、どちらもちゃんとした節税になることは間違いないので、しっかりと勉強したほうが良いですね。また機会があれば、そういった記事も書いてみたいと思います。
まとめ
私の結論は「不動産投資ならではの節税方法はない」ということになります。
まず不動産投資はあくまで投資であって、お金を増やすことが目的です。節税目的でやらない方がいいことを強くお勧めをします。節税目的、というところから検討を始めてしまうと思わぬババ物件をつかまされてしまうかもしれないので、よーく気をつけましょう。
このような節税についても、今は無料メール相談で受け付けていますので、こちらの記事から申し込んでいただければ嬉しいです。節税以外のことでも、なんでも相談してみてください。（今は無料です。）
今日もありがとうございました。では、また！
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