不動産投資はいろんな手法があります。
- 「地方か都心か」
- 「新築か築浅か築古か」
- 「区分か戸建かアパートかマンションか」
- 「木造か鉄骨かRCか」
この組み合わせで様々です。書店に行けば、様々な本があり、それぞれの投資家が成功することができた手法やノウハウを紹介していて、「何が正解なんだろう？」と悩む人多いでしょう。
成功する方法は人それぞれ資産背景も違えば、不動産投資に参入するタイミングも違うのでばらばらだと思います。ただ、失敗するポイントは共通していると思います。
今回は失敗するポイントの中でも、不動産投資初心者が特に気を付けたほうがいいポイントを３つ紹介したいと思います。
それでは早速行ってみましょう。
初心者が失敗するポイント① 勉強をしないで投資を始める
まずは、「勉強をしない」です。不動産投資は始める前に一定の勉強が必要です。
私のお勧めはまず本を4冊読んで、健美家や楽待ちのコラム、個人投資家のブログで情報を集める、Youtubeで情報を集める、というものです。
そうすると不動産投資は「自分のお金を増やすために行うこと」が大前提であることが分かると思います。これをすることで「節税目的」「保険代わり」などと言ったゆがんだ投資目的で物件を勧めてくる業者の誘いには最低限のらないですみます。
勉強をしないまま物件を探し始めてしまうと業者の言う誘い文句に乗って、ほいほいお金を出してしまうこともよくありますので、本当に気を付けましょう。
まずは、「勉強！」です。
初心者が失敗するポイント② 自己資金を貯めずに投資を始める
2つ目に「自己資金なしでの不動産投資」です。
不動産投資には様々なリスクがあります。
- 空室リスク
- 物件の値下がりリスク
- 家賃滞納リスク
などなどです。もう少し、それぞれのリスクを解像度を上げて見てみましょう。
- 空室リスク＝空室になることで家賃が入ってこなくなり、銀行へのローン返済ができなくなる。
- 物件の値下がりリスク＝物件の値段が下がってしまうことで、売却したとしても銀行へのローン返済が満足にできなくなる。
- 家賃滞納リスク＝家賃滞納が発生し、更に不良入居者を追い出すこともできず、家賃収入が得られない期間が発生し、銀行へのローン返済ができなくなる。
ということですべてのリスクは「銀行へのローン返済」が絡んでくるのです。
十分な自己資金もなくフルローンに近い形で始めてしまうと、銀行へのローン返済ができなくなる可能性はとても高くなります。
一方で自己資金を十分に入れて物件を買えば、銀行へのローン返済額は少なくてすみますし、そもそも全額現金で購入すれば、ローン返済に怯えることはありません。
初心者は初めての物件保有後のトラブルで必ず、テンパります。私もめちゃくちゃテンパりましたし、今もドキドキしています。その時に十分な自己資金がなければすぐに「失敗してしまった」「もう立ち直れない、撤退だ！」などと誤った判断をしてしまうこともあるでしょう。
不動産投資はどんなリスクにも対処法がすでに出尽くしています。それをひとつひとつ実行する時間と労働力を投入すれば解決出来るケースは多いです。ただ、ローン返済に追われてこれらの対処ができないほど追い込まれてしまうケースは本当に怖いです。
ぜひ気を付けましょう！
初心者が失敗するポイント③ 業者任せにしてしまう
最後は「業者任せにしてしまう」です。これは一つ目の「勉強をしない」ともつながる話ですが、絶対に避けたいケースです。
投資用不動産を販売する業者さんと一緒に物件を内見しに行くと、本当に色々とご親切にしてもらうことが多いです。私が体験した至れり尽くせりのケースですと
- 車で家の近くまで迎えに来てくれる
- 一日で効率よく物件を見学できるようにルートも考えてくれる
- 投資物件を買った場合の収支シミュレーションを作ってくれる
- 金融機関への審査申し込みも行ってくれる
- 火災保険を紹介してくれる
- 法人の設立を手伝ってくれる
- 税理士の紹介をしてくれる
- 投資目標を一緒に考えてくれる（！）
などなどです。しかし、なぜそのように親切にしてくれるかというと「不動産業者が儲かるから」「物件を買ってもらいたいから」です。投資初心者の人でこのような待遇を受けると自分は「特別な人間」「お客様」という錯覚を起こし、業者を盲目的に信じる人が一定数います。
上記に対する正しいアクションは下記です。
- 自分で公共交通機関を使って駅から歩いて周辺施設も自分で確認する。
- 自分の投資基準に合った物件を見る。自分の目を養うために自分でピックアップする。
- 自分で考えたシミュレーションのフォーマットに自分で調べた変数（家賃・空室リスクなど）を入れて計算する
- 銀行の審査申し込みは任せてもいいかもですが、自分でも金融機関開拓はした方が良いでしょう。
- 自分で調べて合い見積もりを取って決める
- 法人は自分で簡単に作れます（7万円）
- 税理士も自分で見つけましょう。
- 投資目標は人それぞれ違います。これを決める前に業者に会いに行くのは絶対にやめましょう。
業者の言いなりになると手数料はかかりますし、ほしい物件には出会えませんよ。不動産業者は売買契約をしてもらう人、売り主と商談してもらう人、物件情報を持っている人としてフラットに考えておきましょう。
まとめ
今回は不動産投資初心者がやってはいけないこと3選について説明しました。
- 勉強しない
- 自己資金を貯めない
- 業者任せにする
どれもかなりの確率で失敗する原因になりますので、この記事を読んでくださった皆さんは是非とも気をつけてください。
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