日本は今給料は上がらずに、為替などに起因する原料費の高騰で物価が上昇しているスタグフレーションと呼ばれる状態になっています。
日本は今給料は上がらずに、為替などに起因する原料費の高騰で物価が上昇しているスタグフレーションと呼ばれる状態になっています。
このように通貨の価値が下がって、物価が上がる局面において不動産などの現物資産は人気が上がります。
一方で、最近物件検索をしていて中古物件が多くなってきたように思います。それだけ不動産価格が上がって利益を確定したい人が増えてきている、と言える局面だと思います。
さて、今売り時なのか買い時なのか？の結論ですが、「人による」です。
あ、すみません！読むのやめないでください。ここからが本題なので笑。
私が言いたいのは、「不動産価格が高くなっているから始められない」というのはもったいないですよ～、ということです。
不動産投資の２種類の利益
不動産投資には2種類の利益があります。
- 物件価格の上昇を狙って売買で稼ぐキャピタルゲイン
- 家賃収入を稼ぐインカムゲイン
それぞれの利益を細かく見ていきましょう。
キャピタルゲイン
不動産価格が今後も上がるかどうかは、誰にもわかりません。明日ソフトバンクの株が上がるのか？明日ドル円が円安に動くのか？これをあてることは誰にもできません。
不動産価格が上がると言い切る人は、詐欺師か、もともと5000万円の価値がある物件を1000万円でかっていることがわかっている人でしょう。
インカムゲイン
これは、不動産価格が今後どうなるか？などは関係ありません。ひとたび物件が建ってしまえば、あとは人が住むかどうか、だけでインカムゲインが発生するかどうかが決まります。
家賃を得られるかどうか、と不動産価格の上がる下るは究極的には関係ないといえます。
不動産投資の成功とは？？
ここで不動産投資の成功とはなんなのか？について考えたいと思います。
よく言われるのはキャピタルゲインとインカムゲインを足してプラスになれば、それは成功だった、と言えるというものです。
つまり、2000万円で買った物件を10年間賃貸して1000万円の手残りを得て、3000万円で売れた場合、キャピタルゲインで1000万円、インカムゲインで1000万円得て合計2000万円のお金を手にしたことになります。2000万円の投資で10年間で2000万円増やすことができた、という計算になります。（税金などの計算は置いておきます）
これは確かに投資として大成功です。「お金を増やすゲームに勝った」と言えるでしょう。
インカムゲインだけを期待してもいいのでは？
では次にこの場合はいかがでしょうか？
2000万円で買った物件を10年間賃貸して1000万円の手残りを得て、1000万円で売却した場合はどうでしょうか？
キャピタルロスは1000万円、インカムゲインは1000万円、合計でプラスマイナスゼロ、ということになります。これは不動産投資として「失敗」でしょうか？
お金を増やすゲームとしては失敗でしょう。
しかし賃貸している間に10年間で1000万円の手残りをもらえていたことは事実です。この間不動産は毎年100万円あなたに運んできたのです。それはそれで、よくないですか？
何を目的とした不動産投資か？
お金を増やすことを期待して投資したのか？それとも家賃収入だけを期待して投資したのか？何を目的にするかで正解は変わってくると思います。
もちろんキャピタルだけ、インカムだけ、ではなく９：１や７：３、など自分自身で気持ちの良い配分で目的をきめるのがいいと思います。
キャピタルもインカムも期待してお金を増やすのが投資としては正解ですが、自分が何を求めて投資するのか、目的を決めるのはとても大切だと思って今回の記事を書きました。
不動産価格が今高いかどうかは、誰にもわかりませんが、賃料収入は今後不動産価格が下がっても得ることはできます。自分が何を目的としてお金を投じるのか、よく考える機会にしてもらえれば幸いです。
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