今回は区分マンション投資についての記事です。
区分マンションと言えば一世帯しか住めないし、管理費や修繕積立金を自分の意図と関係なくとられてしまうので、手残りが小さくなりがちな投資手法です。
一方で手がかからず、良い物件であれば客付けも強く安定的な経営ができるとも言われています。私自身区分マンションを購入しましたが、自宅のマンションを購入した時のノウハウも活用することができ、自宅購入と収益物件購入がリンクした面白い経験でした。
区分マンションなら手軽に始められそうで興味がある
区分マンションか戸建か迷っている
区分マンション投資を始めようといろいろな物件を見ているが決め手がわからない。
こんな人に向けて記事を書きたいと思います。
結論 区分マンションは管理を買え！
さて、さっそくですが結論です。
区分マンションは管理を買え！
です。よく聞く言葉ではありますよね？でも今回はもう少し深堀してどういった点を確認すべきかを解説したいと思います。
何故管理が大切なのか？
区分マンションとはそもそも複数戸ある集合住宅の中の一部屋を指します。
つまり、区分マンションを購入する、ということはその居住空間だけでなく、マンションの外構、エントランス、中庭、廊下、などすべての共有設備も購入する、ということになるのです。
どんなに生活空間が素敵な空間でも、ボロボロのエントランスを入って、汚い廊下を進んでいった先に部屋があってもあまり気持ちはよくないですよね。
区分マンション購入はそういった共有設備も大切な要素になります。
マンションの外見
では、具体的にどこを見るかを書いていきます。
- 廊下はきれいに掃除されているか
- 植栽がきれいに剪定されているか
- 外壁塗装はちゃんと行われているのか
- 屋上の防水工事はちゃんとされているのか
これらは、マンションの管理組合がしっかりとしたメンテナンスを行っているかどうかを見極めるときに目で見える範囲でまず確認できることですのできっちりやりましょう。
これらの管理が行き届いていない物件だと、たとえ自分が気に入らなくても自分の一存では管理体制を変えることができないのでよく注意しましょう。
管理組合の財務管理
さて、続いては管理組合の管理体制です。目で見ることのできる外見からは、「しっかりと管理の行き届いた物件だな～」と感じることができても、それが継続できるかどうかは管理組合のお財布事情によるところが大きいです。
具体的にはこんな項目を確認するようにしましょう。
- 長期修繕計画に対する資金計画が策定されていること
- 長期滞納者に対して、督促などの取り立てを行っていること（そもそも長期滞納者がいないことが確認できればベスト）
- 配管・設備の更新計画を立てていること
これらの計画が甘いと、突然修繕積立金や管理費が値上げされ、自分の収支を直撃することがあるのでよく注意するようにしましょう。
修繕積立金は大規模修繕前の状態で、一戸当たり150万円以上つみあがっていると安心だと思います。
まとめ
今回は区分マンション購入の決め手について、解説しました。
区分マンションは「管理を買え！」というのが結論で、細かいポイントについて、外見と管理組合の管理体制に分けて説明をしました。
もちろん、管理以外にも、、、
- 好立地
- バストイレ別
- ペット飼育可
- 実質利回り8％以上
- 出来たらファミリータイプが良い
などなど、ポイントを挙げだしたらキリがありませんが、まずは「管理」というポイントに絞って、検討をしてみるとよいと思います。
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