今回は新しく入居者様と賃貸借契約を結ぶ際に定期借家契約にできたよ、という記事を書きたいと思います。
定期借家契約は大家さんにとってメリットがある契約形態です。一方で長きにわたって日本では普通借家契約が一般的に採用されてきたこともあって、一部の不動産業者（客付け）からは定期借家契約は嫌われています。
そんな定期借家契約を結ぶことができたよ！という実例をみなさんにシェアしたいと思います。まず今回は普通借家契約と定期借家契約の違いを説明し、次回（たぶん明日！）定期借家契約を実際結ぶために行ったことを書いていきます。
それでは行きましょう。
普通借家契約と定期借家契約
まずは用語について説明します。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」という２つがあります。賃貸で家を借りている人は一度ご自分の契約がどうなっているか見直してみましょう。おそらく95％以上の人が普通借家契約になっていると思います。
では、「定期借家契約」が「普通ではないか？」というとそうではありません。両者の違いは契約期間にありますので、ここを細かく見ていきましょう。
普通借家契約の契約期間
まず、普通借家契約の契約期間ですが、“１年以上、上限はなし”。となっています。
『１年未満の契約』は、「期間に定めのない賃貸借契約。」とみなされることになっています。契約期間は２年でも３年でも５年でも構いません。ただ、賃貸の契約で一般的に多いのは２年契約です。
普通借家契約の場合は契約期間が終わると更新をします。（正式には終わる前に更新の手続きを行います）２年経つと、借主の勤め先や家族構成、電話番号やメールアドレス等の連絡先などが変わっていることがあります。契約書では“お勤め先や家族構成、連絡先などが変わったときは通知してくださいね”となっていますが、通知しない方もたくさんいます。
貸主（建物管理会社）が借主の最新の情報を知っておくためにも、契約期間を２年にしておき、２年毎に更新を行うのが健康的ですね。
そしてここが一番の特徴ですが、契約期間が2年で、契約期間が満了したとしても、貸主の都合で契約を終了させることはできません。普通借家契約では一度賃貸に出すと、いつでもやめることはできません。たとえ家賃滞納をしたり、マナーの悪い入居者の人でも追い出すことはできないのです。
（正当事由がある場合は賃貸をやめることができますが、正当事由がある場合、というのはかなりレアなケースです。）
賃貸においては、貸主よりも借主の方が有利、なんです。
定期借家契約の契約期間
定期借家契約の契約期間は「自由」です。１年未満の契約期間も問題ありません。
普通借家契約と違って定期借家契約は、次の２つをしておけば、期間が終われば、契約を終了させることができます。
- 契約前に一定期間で契約が終了する旨通知しておく
- 契約終了の１年～６ヶ月前までに借主に対して終了通知を行う。※
（※ちなみにこの終了通知義務は期間が１年以上の定期借家契約に適用されるため、1年未満の定期借家契約であれば通知義務が適用されません。）
こうすれば契約を終了させることができます。
普通借家契約では必要だった“正当事由”も必要ありません！問題のある入居者の人を追い出すこともできます。
貸主にとっていいことばかりの気がする定期借家契約ではありますが、あらかじめ期間を定めた定期借家契約は、
- 通常の相場家賃で貸せない
- 借り手がなかなか見つかりにくい
といったデメリットがあります。2年後に出ていかなければならないことが決まっている物件を積極的借主が選ぶことはなさそうですよね。
また借主が法人契約（企業が社宅として借りる場合など）の場合には、会社の社宅規定等で「定期借家契約の物件は契約不可！」となっているところもたくさんあります。
通常の相場家賃より安くしたからといっても、すぐに決まるかどうかは分かりませんので、定期借家契約で賃貸に出す場合は、こういった背景をある程度理解しておく必要があります。
ではどうやって定期借家契約にしたのか？
今回は普通借家契約と定期借家契約のメリット、デメリットをそれぞれ書いてみました。定期借家契約は貸主を守る契約ですが、一方で賃貸契約を結びにくい（入居者にメリットのない）契約形態であることもわかりました。
次回（たぶん明日）はどうやって私が定期借家契約を結ぶことができたのか、ノウハウを公開したいと思いますので、是非ともまた読んでください。
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今日もありがとうございました。では、また！
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