久しぶりにブログ書きます。
と、いうのも今年に入ってからずっと購入、客付、新規の購入、とバタバタしていてブログが書けませんでしたので、今日からまたぼちぼち再開します。
新築建売アパート
さて、この「新築建売アパート」という文字を見ると皆さんどのように思いますか？
- 高い
- 儲からない
- 建売業者の養分
などと言ったところでしょうか？私もそう思っていました。
実際現在の一都三県の新築建売の木造アパート5－6％ほどのものが多く、良くても7%中盤といったものです。
このような新築アパートを買っても某ノンバンクから2%前半で融資期間35年で融資を引けば、ぎりぎりキャッシュフローが出るような企画になっています。
しかし、ここから固定資産税や火災保険、毎月の管理費などを引いていくと手残りはわずかです。
高利回りの新築建売アパートがある？？
あります。しかし、安易に飛びつくのは非常に危険です。安さには必ず理由があります。
神奈川県で不動産投資をかじったことがある人ならだれもが知っている新築ブランドがあるのですが、一部屋当たりの面積がとても狭いです。また、立地も決して良いとは言えません。
神奈川県の築浅中古アパートのマーケットにたくさん出ているので、気を付けたほうがよいといえるでしょう。
建築費が高騰している
今建築費が高騰しています。
コロナ明けの全世界的なリベンジ需要に伴い、物資価格が高騰しています。また、職人も足らず人件費もとても高くなっている状況です。
このような環境下で、新築アパートの価格は下がりにくくなっている状況です。
それでも私は「新築アパート」に取り組みます。
このような状況下ではあるものの私は新築アパートに取り組むことにしました。理由は3つです。
客付力が強い
新築の一番のメリットは客付力の強さです。新築が乱立していないマーケットに建てることができれば、不動産仲介業者からの注目を集めることができます。
そうして新築プレミアの家賃で2－3年、そこから多少落ちたとしても周辺相場よりも高い家賃でもう4－5年は貸すことができます。物件を8年満室に近い形で運営できれば、それなりのキャッシュが残せるので、そのあと売却してもよし。多少値段を下げてもよし。設備をテコ入れしてバリューアップして運営するもよし、という手が打てると考えました。
最近の中古市場が高いから新築を建てる
中古市場を見ていると、利回りが全然高いものが見当たりません。地方を見れば高いものもありますが、一都三県では8％台でも物件がごろごろしています。そして部屋が広い、立地が良いなどのメリットのある物件は実際にそのような利回りで売れています。
つまりたとえ7％で新築をつかんでも8－10年運営して、8%で売れれば良し、という考え方もできます。利回り１％は1年満室運営すれば取り戻せるお金です。利回りよりも、売却するときに買主にメリットがあるかどうかを見て購入すれば新築で買うべき、と思えました。
みんなが敬遠するからこそ新築
新築にとって逆風が吹いている今だからこそ、新築は勝負できるマーケットだと思いました。今をときめく健美家に紹介されている大家さんを見ても新築建売で始めている人は誰もいません。
今築古戸建ては大人気で、物件の取り合いは熾烈を極めています。
そのようなところで戦わず、私は自分の道を進むことにしました。
まとめ
今回はこの数か月実際に新築建売アパートを購入して、客付して、運営してみて心に決めたことを書いてみました。
しばらくの間、このブログは新築建売アパートに特化したブログになります。
引き続きよろしくお願いします。
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