私が新築建売アパートに求める条件

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今年、新築建売アパートを購入、客付して考える物件のスペックについて本日は書いていきたいと思います。私は神奈川県横浜市、川崎市、横須賀市、相模原市を主な投資エリアにしています。

そんな私が考える新築建売アパートの仕様は、、、

  • 利回り8%以上
  • 積算70%以上
  • 居室面積 20平米以上、駅徒歩10分以内
  • バス・トイレ別、独立洗面台あり、室内洗濯機置き場

です。ひとつひとつ解説します。

利回りについて

利回りは高ければ高いほど良いのですが、最低8%は必ず必要だと思います。

賛否ありますが、30-35年の融資が地銀系・ノンバンク系問わず、新築木造アパートには現状つきます。満室想定家賃で返済比率が40%ほどに落ち着いてくるのが、8%の利回りです。

また、現状の中古マーケットでは8%-9%の利回りは比較的割安になっています。まともな物件であれば、築浅の状態で10%で売りにだせば、すぐに売れると思います。

そう考えると、物件を健全に2-3年運営できれば「負けはない」投資になると思います。あとは極力稼働を高めてインカムゲインを最大化し、売却前に利回りを上げられるように家賃などを上げる努力をすれば、「勝てる」投資になると思います。

積算について

これは、融資と拡大スピードにかかわる話になると思います。たとえフルローンがついたとしても、残債から担保価値を引いた分は、信用棄損を起こします。信用棄損を起こしたうえで貸してくれるか、その分を自己資金で補わないとかしてくれないか、という違いなだけです。

私が積算を物件価格の70%と設定している理由は、物件からの収入で5年以内に毀損分のキャッシュ、もしくは自己資金を回収できるからです。5年以上運営しても自己資金を回収できないような投資になってしまうと、適切なタイミングで売却に出せなくなってしまいます。

これは利回りとも密接に関連してくることですのでご自身のお考えはどうなのか、一度計算しながら考えて見られるとよいと思います。

居室面積と駅からの距離

現在、神奈川県はアパートが新築・築浅・築古問わず、たくさん立っています。その中でよくみられる物件が駅徒歩10分以上、居室面積12-16m2といったものです。

これらの物件を出し抜くためには、私の求める駅徒歩10分以内、居室面積20m2以上はマストです。SUUMOに載せた時に明確に差別化できるポイントになります。

地方で投資をされている方にとってみれば、大したことのないスペックかと思いますが、神奈川県内でアパート投資を行うと、たったこれだけの条件を満たせない物件がゴロゴロ見つかると思います。

水回りについて

これは居室面積ともかかわってきますが、「バス・トイレ別、独立洗面台あり」という条件は譲れません。また、独立洗面台や洗濯機とトイレを同じ空間にする「パウダールーム」という仕様も私は受け付けません。

水回りは物件の基礎体力です。居室空間は6帖以上あれば問題ありませんし、壁紙や床など安くて簡単な工夫で清潔感を保つことができます。一方で水回りは一度その配置が決まってしまうと手の打ちようがほとんどありません。

ワンルーム、1Kの物件で水回りは最重要の設備だと私は考えています。

まとめ

今回は、私が考える新築建売アパートの最低限のスペックを紹介しました。

  • 利回り8%以上
  • 積算70%以上
  • 居室面積 20平米以上、駅徒歩10分以内
  • バス・トイレ別、独立洗面台あり、室内洗濯機置き場

どれも絶対に譲れません。そしてこれ以上の加点ポイントがあるような物件を毎日探しています。私は良い工務店、不動産業者さんたちとご縁をつなぐことに必死になっています。そして上記仕様さえ満たせば、その日のうちに土地を見に行くことにしています。

この辺の話はまたおいおい別の回で書いてみたいと思います。では、また!

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