今回は、コネなし、実績なしだった私が銀行から融資を取り付けたことでわかったことをお伝えしたいと思います。2021年の最新の融資事情も分かるかと思いますので、参考にしてみてください。不動産投資において融資は最重要項目だと私は思っています。ぜひ最後までお読みください。
また、残念ながら、この情報は個人資産に応じて変化してしまうものであり、すべての方に当てはまる情報ではないということもご理解いただきながら読んでいただけますと幸いです。
それでは、さっそくレッツ不動産投資！！ #初めて言ってみた。
開拓する銀行をリストアップ
まず私は神奈川在住ということもあり手始めに、第3章で紹介した業者さんに問い合わせた物件を神奈川県に集中させました。そして、業者さんから名前の挙がった下記銀行をメモっておきました。
- 横浜銀行
- 千葉銀行
- オリックス銀行
- 香川銀行
- 三井住友トラスト＆ファイナンス
- 静岡銀行
- スルガ銀行
- 横浜信用金庫
- 川崎信用金庫
- 芝信用金庫
- 横浜幸銀信用組合
さぁ、準備完了です。
電話、電話、電話、電話！！
グーグルマップで自分の家に一番近い各金融機関の電話番号を調べて、あとはひたすら電話です！
銀行に電話なんてしたことない！怖い！という人のために私が使っている会話のテンプレートを載せておきます。
総合受付の方と電話
最初金融機関に電話をかけると大抵の場合、受付の方が出られます。この人は、預金、振り込みなど多岐にわたる銀行業務に関わる問い合わせを受けている人ですので、この人には自分は融資の話をしたいということを伝え、ご担当者につないでいただくことがミッションになります。
「もしもし、法人での不動産賃貸業を始めることを考えており、御行のアパートローン、プロパーローンについて、融資基準や融資エリアなどのヒアリングおよび当方のあいさつをさせていただきたく、ご担当者様におつなぎいただけますでしょうか？」
これで大きな問題はありません。このあと「当行とのお付き合いはすでにありますか？」など質問が返ってくることもありますが、そのまま現状を回答すればいいと思います。
そうすると、融資担当につながります。
融資担当者との電話
さぁ、いよいよ本番です。とにかく明るくお話しましょう。テンプレは下記です。
「はじめまして。○○市△△区在住の××と申します。私、不動産賃貸業を法人で始めようと思っておりまして、神奈川県を中心に物件を探しております。御行とはまだお付き合いはありませんが、御行の融資姿勢や融資エリアの確認を事前にさせていただき、そのうえで物件を見つけたいと思っております。つきましては、まず私の資産背景等を説明させていただきたく思いますが、よろしいでしょうか？」
ここから先は相手に質問させましょう。相手には銀行とのやりとりなれていないことは伝えているので、「どのようなことからお話すればよろしいでしょうか？名前、住所とかですか？」などと話をすればそのあとは流れていくと思います。正直に給料や貯金額や保有株式や持ち家なども伝えましょう。
住宅ローンやカーローンなど、負債があれば絶対に自分から伝えましょう。
この点は隠しても後ですぐにわかることです。隠しても無駄ですしいいことはありません。正直にすべて伝えましょう。
融資担当者からヒアリング
ここまでこぎつければ、いよいよ本丸、金融機関の融資姿勢や融資エリアの確認です。確認事項としては大きく分けて、投資家の属性（どんな人にお金を貸すのか）と銀行の融資姿勢（融資を出すとしたときの条件）です。
まず投資家の属性について、、
- 収入（年収いくらか）
- 総資産（現金、株式、不動産など）
- 不動産投資にあてる自己資本（総資産の中でいくら不動産投資に拠出するつもりなのか）
- 負債の有無
まずはこんなところです。それぞれいくらくらいを目安にされているのか、確認してみてください。ここを理由に断られた場合は諦めましょう。どうしようもありません。むしろわかりにくい理由であとあと融資が出ないよりよっぽどマシです。他に金融機関はあります。
あなたの金融機関へのアプローチは失敗ではありません。「可能性のない金融機関をひとつ見つけることができた」のです！成功に近づいたといっても過言ではありません。
次に銀行の融資姿勢について、
- 融資エリア
- 融資可能金額
- 融資比率（購入金額全体に対して何パーセント融資するのか）
- 融資期間
- 融資金利
こういったポイントを確認しましょう。ここが最重要ポイントです。これがあなたの買える物件の条件に直結します。
融資可能金額と融資比率がわかれば、あなたに求められる自己資金が分かるでしょう。融資期間と融資金利がわかれば、物件保有中のキャッシュフローの計算ができるでしょう。融資エリアが分かれば、楽待や健美家でどこの物件を探せばよいかわかるでしょう。
そうなんです！金融機関と話をすることで、自分が買える物件がわかり、ようやく物件探しができるのです。
まとめ
今回は長くなってしまったので、私がヒアリングした内容は次回以降お伝えします。
ただ、融資が厳しくなっている、融資なんて出ない、とされている2021年現在ですが、実際に初心者にも融資は出ます。あきらめずに金融機関の開拓をがんばりましょう。今回の内容を改めてまとめます。
- 不動産業者との会話で自分が会話できそうな金融機関のリストをつくる
- 片っ端から電話をかける
- 金融機関が投資家に求める属性や、銀行の融資姿勢を確認する
- 自分が買うことのできる物件がわかる
現在楽待には5万件以上の売り物件が掲載されています。この中から自分が買える物件を絞り込むだけで、かなり候補を絞れます。あとはひたすら物件を「自分が買いたい物件」をみつけるべく不動産業者と会話を続ければよいのです。
買いたい物件と買える物件が交わるところで折り合いをつけるイメージでしょうか。買いたい物件の条件だけで探しても、なかなか不動産業者さんも本腰を入れにくいところはありますし、いい物件との出会いも遠のいてしまうかもしれません。
今回の記事を参考にして、ぜひ金融機関の開拓を頑張ってみてください！では、また。
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