今回は、前回第4章でお話した金融機関の開拓をした際、私が聞いて回った金融機関の融資状況を紹介させていただきます。
ただし、これはあくまで私に出た融資条件であって、誰にでも当てはまるものではないことはご了承ください。それでは早速行ってみましょう。
横浜銀行
神奈川県の地銀最大手です。電話するのはかなり緊張しましたが、投資家の観点ではお金を貸してもらう立場ですが、銀行から見ると個人として預金をとれる見込み客にもなりうるので、無碍に扱われることはありません。臆せずに話をしてよかったです。
求める個人属性
これは正直に申し上げて、明確な基準はないものと思います。私は第0章のプロフィールでも明かした通りの年収、資産背景ですが、話を聞いてもらうことはできました。
投資家友達との情報交換で、大体の目安ですが、初心者であれば年収1000万円は必要と思います。そして資産については、次項の融資姿勢に関わると思います。
また、新規法人でも個人でも、個人の属性が判断基準となるとのことで、新規法人に対する融資を差別するということはないとのことでした。
融資姿勢
融資金額：これは物件のスペックによるとのことで明確な基準はありません。
融資期間：私は木造の物件を見ていますが、基本的には耐用年数（木造の場合22年）を上限とする、とのこと。ただし新築は条件によっては25年、耐火構造によっては＋5年、さらに劣化対策等級によっては＋5年とのことでした。
融資比率：最大8割。ただし、担保価値を上限とする。ここがやはり厳しい部分ですね。たとえば、5000万円の物件の2割自己資金必要、ということであれば1000万円（＋購入諸費用）の自己資金で取り組めますが、新築だと担保価値も出ない物件が多く、6割ほどしか融資が出ないケースが多いです。そうなると2000万円（＋購入諸費用）の自己資金が必要になります。
融資金利：年利1－1.5％。ここはやはりメガバンクを除くととても低いと思います。シミュレーションをしてみるとわかるのですが、10年、15年経過したときのキャッシュフローの残り方が2％を超える金利のケースと比べると全然違うのです。
融資エリア：主に神奈川県。ただし支店の所在地や物件の内容によっては例外もあり。
千葉銀行
こちらも千葉の地銀最大手の銀行です。私は神奈川在住ですが、ある業者さんから「ルディさんのお務めは東京都なのですね。であれば千葉銀行の支店のエリアに入っていますので可能性あると思いますよ」といった情報を教えてもらい、突撃してみましたところ下記聞けました。
求める個人属性
年収：1500万円、純金融資産：5000万円を下限とする。これは厳しいですね。この年収というのは純粋に給与収入を指しているとのことなので、なかなか難しい部分です。
ただ、法人を設立するなどして、不動産投資の規模を拡大したうえで再チャレンジをするのはありだと感じました。
融資姿勢
融資金額：1億円以上が好み。言い方を選びませんがちびちび、ちまちました案件で時間とられたくないというのがありそうです。鉄骨、RCや大規模な木造などに向いているイメージですね。
融資比率：Max90％。ここは地銀さんの中ではピカ一の条件でした。いつかお世話になりたいです。
融資期間：木造でMax25年（新築前提）とのことでした。ここは一般的ですね。
融資金利：1％台前半。横浜銀行さんと同じくらい。
融資エリア：千葉県全般、東京もほぼ全域、神奈川県は横浜市と川崎市。それ以外は応相談だが基本的にきびしいとのことでした。
オリックス銀行、香川銀行
この二行はかなり融資姿勢が似ていたので、あわせて紹介します。
求める個人属性
年収500万円以上、金融資産は物件ごとに必要な自己資金によりけりとのことです。
融資姿勢
融資金額：年間給与収入の10倍が目安。ただし、他行からの借り入れや住宅ローンなどの負債分は減額されるということで、1棟目や2棟目などに向いた金融機関かと思います。
融資比率、融資金利：フルローン（金利2.4%)、95％（金利2.3％）、90%(金利2.2%)など。ただし団体信用保険も金利に含まれる。ということで、かなり自己資金が少なくてよいというのが特徴です。
融資年数：木造はMax35年、もしくは40年から築年数を差し引いた年数のどちらか短い方、ということなので、かなり長い期間の融資が引けます。
三井住友トラストL&F
求める個人属性
年収要件はないと聞きました。さらに再建築不可物件や違法建築物件に対しても収益が出るのであれば、融資をするという姿勢で驚きました。
融資姿勢
融資金額：特に上限なし
融資期間：木造の築古でも30年の融資期間を検討可能とのこと。
融資金利：5000万円以上の物件に対しては2.9%、5000万円未満の物件に対しては3.9％
融資比率：共同担保（他物件、自己資金）をしっかりとる姿勢。最低でも10％、担保割れしている場合は30％。
静岡銀行
求める個人属性
年収700万円以上、ただし不動産収入を合算可能。（不動産所得でなくあくまで「収入」なので間口は広がりますよね）
融資姿勢
融資金利：3.6％以上とかなりお高め
融資期間：Max35年、ただし築古の木造でも25－30年出すこともある、とのこと。
融資エリア：国道16号線の内側
信用金庫、信用組合
残念ながら、どこも初めての投資に対しては私が突撃したところは否定的でした。1棟持った後であればチャンスありそうですが、一棟目に対しては管理慎重な姿勢でした。
今回1棟目が（2棟目も）買えたので、もう一度トライしてみたいと思います。
まとめ
かなりボリューム満点にお伝えしてきましたが、これで私は「どういった物件が買えるのか」が理解できました。あとは「ほしい物件」と「買える物件」の交差点を見つける作業に入っていきます。ここ数回にわたって自分が「買える物件」を突き詰める作業をしてきたので、次回は自分の欲しい物件、自分は不動産投資で何をしたいのか、を皆さんに披露したいと思います。
また、次回もぜひ読んでください。長々としてしまいましたが、皆さんのお役に立てれば幸いです。では、また！！
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