今回は前章まででわかった自分に買える物件の中からほしい物件を考えます。私の経験もシェアさせていただきながら、私の物件の探し方の一部を紹介させていただきます。
この記事はこんな方に楽しんでいただけると思います。
- 掘り出し物件を見つけるために毎日ポータルサイトを開いているけど、全く見つからない！
- いろんな物件を不動産業者に紹介されて自分が何がほしいのかわからなくなってきた。
- 高積算！？高利回り！？自分が欲しいものってなんだっけ？
- 買いたいものをやっと見つけたのに、良い金融機関が見つからない。。。。
不動産投資を始めてすぐに鬼の行動力を見せて、2棟を4か月で購入した私の経験も踏まえて「今の」「2021年の」不動産投資の始め方について書いていきますので宜しくお願い致します。
自分が欲しい物件は何か。
木造！？鉄筋！？RC！？いやいや、そんなのまだ先の話。。。
築古！？築浅！？新築！？いやいや、それでも単なる選択肢でしかない。。。
もっともっと自分の投資の根本を見直してみます。私が欲しい物件は、、
キャッシュフローが出る物件です！
まずは大前提がこれです。私の投資は自分の今の生活のための投資です。将来の不安を解消するためでなく、今の生活をよくするためです。
キャッシュフローを出すということは、利回りが高いこと、ではありません。家賃収入ー経費ー返済を最大化することです。（諸説ありますが、私の考えですので怒らないで！ｗ）さらに言うと経費は物件ごとにあまり変わらないので、まずは家賃収入―返済を最大化することを考えます。
家賃収入は計算できますか？返済金額は計算できますか？
この時、「家賃収入」ってどうやって求めますか？簡単ですよね。家賃収入＝物件価格ｘ表面利回りです。これは物件資料を見れば誰でも計算することができます。
一方で、「返済金額」はどうやって計算できますか？これ難しいですよね？今は無料のアプリや、ローン計算のサイトがありますが、銀行からの融資条件が分からないと、ひとつも入れることはできません。
だから、ここまでに金融機関の開拓、ローラー作戦を終わらせておかないといけないのです。
返済金額の構成要素
融資金額：5000万円の物件を買うから、と言って、5000万円のフルローンを前提にした計算式でいいですか？よくないですよね？あと、オリックス銀行を使うとして、融資上限が5000万円だとわかっていたら、1億円の物件を検索しますか？しませんよね？
融資金利：試しに1％、２％、３％の条件でそれぞれシミュレーションしてみてください。１０年、２０年たった時のキャッシュフローが全然違います。ということは出口戦略も大きく変わってきますね。
融資年数：実はこれが一番大きかったりします。金利０％としても３０００万円借りたとして３０年であれば年間１００万円の返済、１０年だと３００万円返済せねばならず、毎年２００万円キャッシュフローに違いが出ます。（ここに関して言うと元本返済が進むので問題ないという考え方もできてしまうのですが、一旦極端な考え方をさせてください）
さて、簡単に分けるだけでもこれだけ構成要素があります。どんなに優秀な計算ソフトを持っていても、融資条件が分からなければ全く計算できないことがお分かりいただけたと思います。
キャッシュフローがいくらほしいのか？
さて、私のキャッシュフローの考え方で最も支えになっているのは、紺野健太郎さんの著書「最速でお金持ちになる絶対法則」です。投資の説明には細かい前提が必要なのですが、キャッシュフローの考え方は、「年間家賃収入ー返済ー固定資産税」を「物件のスペック」と考え、これを倶楽部定義キャッシュフローと呼んでいます。これに経費率ざっくり２０％を差し引いたのが手残り、という考え方です。
今会社からいただいている月間の給料の手取りが約５０万円だとしたときに、この３倍のキャッシュフローを手残りとして残したいと考えています。５０万円は生活に使っていいお金、５０万円は個人で将来使っていいお金、５０万円は再投資に回すお金、です。（かなりざっくりですよ。）
そうすると１５０万円を80%で割り戻して、「年間家賃収入ー返済ー固定資産税」が月額約２００万円になります。ここまで考えるとシンプルですよね。月額５万円の物件を４０件買うのか、月額２０万円の物件を１０棟買うのか、月額５０万円の物件を４棟買うのか、それともすべてを組み合わせるのか？というところまで落とし込むことができます。
そうすれば自分の欲しい物件規模と利回りが大体計算できてくる、ということになります。
たとえば、５０００万円、表面利回り８％の物件に２０％自己資金入れて、金利２％、３５年間の融資を引いて購入したとします。固定資産税が年間３０万円ほど、としたとき、そうすると月間のキャッシュフローは１７万円ほどになります。これを12棟買うと目標達成、ということになります。
これをもっと利回りも金額も高いものを買って簡単に達成したい！と思うのか、妥当と考えるのか、それともリスクが高い、と考えるのかはその人次第です。ここまでくれば数字遊びですので、皆さんが心地よいと思う数字を当てはめて考えてみてください。
まとめと私の考え方
今回は、自分が欲しい物件と買える物件の交差点を探すというテーマで考えてみました。結局一番のポイントは自分がアレンジすることのできる銀行の融資（買える物件はなに？）です。ここに尽きます。ぜひ第4－5章で紹介した金融機関開拓の記事を読んでいただきたいと思います。
なお、私自身の考え方ですが、月間キャッシュフロー15万円～30万円の物件を6-10棟買いたいとおもっています。この辺の価値観をまた今度紹介したいと思います。
ということで、次回はほしい物件の利回りの考え方と2021年の首都圏の実態についてまとめようと思っていますので、次回もお楽しみに！では、また。
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