今回は、私がほしい物件の条件について、まとめたいと思います。この記事はこんな人に楽しんでもらいたいと思っています。
- 不動産投資はとにかく利回りが高いことが大切。高ければ高いほどいい！
- 不動産投資は積算が最も大切。積算が高ければ高いほどいい！
- 不動産投資を始めようと思っているけど、有名投資家さんが見つけたような物件って無さそう。。。
私も物件探しでは、紆余曲折を経てなんとか理想の物件にたどり着くことができました。そんな一棟目に出会える人が増えるように一生懸命この記事を書きますので、最後まで読んでいってください。
「利回りは10％くらいほしいですね～」
不動産投資を始めると、業者さんと話す中で必ず「利回りはどれくらいでお考えですか？」という質問をされます。これに対する初期の私の答えは「10％くらいはほしいですね～」でした。ただし、これは自分が引ける融資や今後のロードマップを全く考慮していない、発言だったのです。
これを聞いた不動産業者さんは「出た！利回り星人！」と思ったことでしょう苦笑。その後、やり取りは続くことなく音沙汰もなくなります。
一方で私はやみくもに10％に近い物件をネットで探しては問い合わせて、ピンとこない物件ばかり、、こんな状態が2週間くらい続きました。
自分がやりたいこととは。
ここで、ふと自分がやりたいことは何だったんだっけ？と立ち戻って考えてみました。
「利回りが高い物件を買うこと」でしたでしょうか？いいえ、違います。「キャッシュフローを着実に積み上げていける物件を買うこと」です。そしてこの前提で金融機関を回った結果、新築や築浅の物件を自分の与信で買っていって、自己資金を多く入れる形で築古の高積算の物件を増やす、というのが自分が目指す形になりました。
ではまず、自分が見つけるべきは新築と築浅の物件だ。これをまず利回り関係なしに見ていきました。そうするとわかってきたことがあります。
神奈川には10％以上の利回りで新築や築浅は出回っていない。。
こんなことに気づくまでに相当な時間を使いました。でも足を使って、頭を使ってわかった情報なので私にとっては価値があります。
では自分が買える物件と買いたい物件はどこなんだろう。
自分の買える物件にもう一度立ち返る、そして狙う物件を見定める。
ここで、自分の融資条件を確認します。
- ネット系の銀行や神奈川の地銀を使えば35年の融資は引ける見込み。
- ネット系の銀行などは初めの手出しは少なく出せる可能性あり。
- 地銀は手出し（自己資金）は多く求められるが、現在借り入れのない状態の私個人を評価しており、取引を始めるチャンスはあり、金利も安い。
- 他銀行については、今このタイミングでなくても、まずは自分の与信分の融資を引いた後でもチャンスはあるものと理解。
ということで、30年を超える期間を引ける物件で積算が出ない物件であればネット系銀行（O銀行）、積算がある程度期待できる物件であれば地銀（Y銀行）でやってみよう、と決めました。
それぞれの融資条件を考えると、狙うべき物件は下記になります。
- 新築～築10年目までの木造物件
- 劣化対策等級と準耐火構造がある物件（Y銀行向け）
- 積算50％以上の物件（O銀行向け）
- 積算70％以上の物件（Y銀行向け）
- 規模は5000万円～8000万円
- 求める利回りは8.5％以上
- O銀行で2棟もしくはY銀行1棟O銀行1棟が自分の与信と自己資金で考えた時の限界
ついに自分が狙うべき物件が定まりました。
利回りとリスク（本当に神奈川がいいのか？）
しかし、もう一つ考えるべきことがあります。それは首都圏を離れる、という選択。東京に暮らしながらも北海道や地方都市に物件を持っている大家さんは多数いらっしゃいます。そして総じて皆さん利回りが高い物件をお持ちのようです。（Twitter調べ）
ただ、この点に関しては私は物件周りをしていく中で、地方はないな。と私の価値観では決まりました。理由は目が届かないから。私は基本「臆病」で「ビビり」で「チキン」なのです。自分で納得するまで物件を見て、通って、調べて、聞き込みをして、業者さんとも何度も顔をあわせて、からでないと買えない人だということがよくわかりました。
「相場より利回りが高い」ということはそれなりに理由があります。「利回りを高くしてでも売りたい」ということは、手がかかったり、古かったり、立地が悪かったり、何かしら問題があるものです。その問題を自分で解決できるかどうか、が投資基準になるはずです。
たとえば、DIYや客付けが大得意という健美家でも人気の投資家さんは、家の近くに物件を買っています。車でさっと行ける距離に買うことで、「築古」「ボロ」という問題を解決して高利回りをたたき出しています。一方でそういうことが嫌いな人で利回りを求めず、安定稼働、手のかからない物件を好む人は必然的に低利回りになります。おそらくこういった人たちには、株式投資などの代わりの何か、と比べてどう、という投資基準があるのだと思います。
まとめ
今回は自分が欲しい物件の条件にたどり着くまでに考えた自分の頭の中をそのまま公開しました。
もちろん、私の価値基準がバリバリに含まれているので、まねはしないでいただきたいです、していただく必要はないと思います。皆さんの心が居心地がいいところで投資は行うべきです。
自分が住んでいる場所、持っている金融資産、会社からもらう給与収入、同居している家族、目指す生活、すべて人それぞれ違います。それに加えて性格まで違います。当然やりたい投資もできる投資もかわってきます。
自分ができる投資とやりたい投資の交差点をよくよく考えてみて、素晴らしい不動産投資ができるようにがんばりましょう。では、また！
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