第8章 不動産投資は足を使う投資。現場を見て勉強すべし。

今回は、私が一棟目の物件に出会うまでの間にどのような行動をしたか、物件探しに焦点を絞って書いていきたいと思います。

この記事を読めば、自分が納得できる物件を見つけることができるようになると思います。

この記事はこんな方に読んでもらいたいと思っています。

  • 毎日ポータルサイトは確認しているけどなかなかいい物件が見つからない。
  • 不動産業者の人に連絡をしてもいいのか不安で、なかなか問い合わせができない。
  • 実際に現地に行ったら買わないといけなくなるのではないか?と不安に思う。

こんな初心者の皆様に、不動産投資を始めて4か月で2棟9戸購入した少しだけ先輩(?)の私が物件探しの手法を公開しますので、最後まで読んでいただけると嬉しいです。

いい物件とは??

皆さんにとっていい物件とはなんでしょうか?

  • 利回りが高い
  • 積算が高い
  • 好立地

などいろいろな基準はありますが、それを満たしたとしても不動産はどこまでいっても「現物資産」です。現物資産の対極にあるのが、株式や債券などの「紙の資産」です。紙の資産の判断基準は情報でありその資産のスペックです。それ以外に判断するものはありませんので、最安の手数料で安全に買えるネット証券で購入するのがベストと言えます。

少し脱線しましたが、不動産が現物資産である以上、物件や立地の確認はマストです。有名な投資家さんやプロの方たちがTwitterなどで、「ノールックで買い付け入れた!」といったようなことを発信されていますが、それは我々にはできません。愚直に現地に行きましょう。

そして条件がいいと判断した物件に何個も行くうちに、気づくようになります。「先週見た物件よりもこの物件のほうが古いのに外壁も屋根もきれい」とか、「同じ市区にある物件なのにさっきの物件はとてつもないアップダウンがあって物件にたどり着くのも一苦労だったけど、この物件は平坦で駅から同じ徒歩10分でも全然印象が違うな」とか。

これは何が起きているのか、というと皆さんの「経験」が溜まっているのです。いろいろな物件を見ることによって目が肥えていきます。そうするとポータルサイトや紙の情報だけでは確認できないものが現地にはたくさんあることがわかります。

「いい物件」をつかむ!

さて、ここで一つ想像してください。

まだ物件を一個も見に行ったことがないあなたが、希望する条件通りの物件に出会いました。現地に行ってみたところ、管理もされているように「見える」し、物件の状態もいいように「見える」。

さぁ、物件価格は5000万円です!買いますか!?

。。。。

。。。。

いろいろな方がいるかと思いますが、私は怖くて買えません。臆病でチキンなのです。

では今度は物件を何十件も見てきて、自分の希望する条件を突き詰めて考えたあなたが、ついに希望通りの条件の物件を見て現地を見に行ったところ、あなたがこれまで見てきた物件と「比べて」状態はとてもいいように思いました。

さぁ、物件価格は5000万円です!買いますか!?

。。。。

。。。。

さっきより買える気しませんか?(もちろん怖いですが)この2つのケースで買うかどうかを判断する物件が同じだとしても、あなたの心持は全く別物でしょう。

要は「比較」できるかどうか、その物件が「相場」と比較してどうなのか?が肌感覚でわからないことにはあなたはその物件をつかめないのです。この相場感を養うために経験を積みましょう。

経験を積むためには?

さぁそれでは物件を見に行くためにはどうしたらいいでしょう?私のお勧めはまずそこそこの条件の物件に問い合わせを入れてしまうことだと思います。そして現地に行きたい旨を不動産業者の方に伝えましょう。

そうすると不動産業者の方も「物件を見に来る人はある程度本気の人」と思っているでしょうから、無碍には扱いません。物件を見るポイントなんかを教えてくれる人すらいるでしょう。

そして一度お会いすることができたら自分の希望条件を伝えてみましょう。そうすることで、その方が知った新鮮な情報をいただくこともできるようになるかもしれません。

たくさん物件を見る方法① 物件見学ツアーを開催

ここで私の例を挙げさせてください。私は求める利回りや物件の価格帯を考えると神奈川県の中でも横浜市や川崎市といったいわゆる大きな都市ではなく、横須賀や町田、小田原や秦野、相模原、、、などのすこし中心から離れた物件を狙っていました。

それをある不動産業者の担当に伝えたところ、「私もその辺の物件をあまり見に行ったことがないので、一回私の車で物件を一日中回りませんか?」というありがたいお申し出をいただきました。その日だけで20件ほど物件を見ることができました。

惜しんではいけませんが、物件見学には交通費がかかります。またこちらは大切にしなければなりませんが、時間がかかります。あなたの大切な時間を使って、1件しか見られないのと、10件以上見れるのでは全然違います。

不動産業者さんのお時間をいただくことにはなりますが、そうすることで自分の活動をスケールできるという考えは持っておいた方が良いと思います。

たくさんの物件を見る方法② 見学物件の周りの物件を調査

もうひとつ例を挙げます。

自分が問い合わせを入れて物件を見た後、その場で不動産業者さんとはお別れをして、半径500m以内の物件を全部見て回るくらいの勢いで歩き尽くしてください。

もしアパートであれば、同じようなサイズ感のアパートが周りにあれば、ちょっと共用部くらいにはお邪魔させていただいちゃいましょう。ガス栓が空いているかどうかをみるだけで、入居事情まで分かることができます。そしてもし空き部屋があれば、その場でSUUMOやAt homeなどで検索して、入居募集をしているか確認してみましょう。その部屋がいくらで募集しているのか、まですべてわかってしまいます。

満室のアパートは単純に新しいだけ、というのもありますが、やはり管理が行き届いています。空室だらけのアパートを見るとその違いもはっきり分かってくるでしょう。このようなやり方で物件を見る目を養うこともできます。

まとめ

さて、今回は「物件探し」のハウツーに絞って記事を書いてきました。

まとめます。

  1. 不動産は現物資産だからネットの情報だけではわからないことがたくさんある
  2. いい物件を見て「買う」と判断するためには、たくさんの物件を見て「相場」をわかって比較する必要がある。
  3. たくさんの物件を見るためには不動産業者の協力が必須。問い合わせを入れて現地でどんどん業者の人に会いましょう。そして自分の希望物件を伝えましょう。
  4. 同じ地域の物件をまとめてみる努力をして、経験をとにかくたくさん積みましょう。

今回の内容は以上です。引き続き自分が経験したすべてをブログに書いていきたいと思いますので、これからも読んでいただけると大変うれしいです。

最後まで読んでいただきありがとうございました。では、また!

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