今回は木造アパートの物件を見に行った時の見るべきポイントを紹介します。
- 初めて不動産業者と一緒に物件を見に行ったけど、どこを見たらよいのかわからない。
- なんとなく見た目はきれいに見えるけど本当にこれでいいのかな？
- 見た目はあまりきれいじゃない、自分だったらこんなところ住みたくないけどこんなの買うの！？
こんな人たちに記事を読んでもらいたいです。この記事を読めば、私がどういうところを気にして物件見学をしているかよくわかります。それでは早速始めていきましょう。
前提
今回は木造アパートの確認ポイントを書いていきます。私は修繕費の安さや最後壊すとなった時の解体費の安さ、そしてそもそも物件価格の手軽さから木造アパートを好んでいます。そして初心者の私が主に探していたのは、満室乃至高稼働のオーナーチェンジ物件です。あとあとこのオーナーチェンジ物件の難しさにも気づくのですが、それはまた別の機会に。
というわけで今回は、木造の高稼働アパートの見方、ということで記事を書いていきたいと思います。
もちろん鉄骨やRCの見方、とも共通する部分があると思いますので、ぜひ参考にしてください。
確認ポイント① 物件の周辺環境
いきなり物件そのものではないのですが、これは本当に大切です。単純に駅徒歩１０分と書かれていても「激坂を超早歩きで10分」という毎日アスリートのような生活を送らねばなりません。また、意外に大切なのは駅近ということよりもスーパーやコンビニへの近さだったりします。特に新生活の始まりなんかは買い出しの機会も多いでしょうから、そんな時に毎回遠くまで買い出しにいくことで、長期入居へのモチベーションが下がってしまう、ということも考えられるでしょう。
また、物件資料には書かれていない施設が近くにあったりして思わぬメリットを自分で見つけることもできるかもしれません。あなたのライバル物件の偵察まで出来てしまいます。（ガス栓が開いているかどうかを確認するだけで、入居率の確認もできますよ！）とにかく真剣に検討する物件の周囲は歩き倒しましょう。
銀行への融資打診の時もあなたの説明に熱が乗ります。何度も現場に足を運んだというのはそれだけでアピールになりますので、これは一番おすすめです。
確認ポイント② 外壁と屋根
この二つは大事です。なぜならお金がかかるからです。一般的に10年から15年で外壁や屋根の塗装はやり替える必要が出てきます。築浅であれば、想定以上に傷んでいないか、築古であればしかるべきタイミングでお金をかけた塗装をしてきたかどうか、を確認しましょう。
外壁であればまずは触ってみましょう。チョーキングと言って手に粉が付いた状態になれば、それはもう再塗装のタイミングに来ています。
他にも日が当たっていたり、ふきっさらしになりやすい面と日陰になっている面がそれぞれあるのであれば、その違いで確認してみましょう。傷み方にそこまでの差がなければ状態はいいでしょうし、かなり傷んでいるようであれば、その面だけ塗装するということも考えられます。
屋根はなかなか見えないのですが、丘の上に位置するアパートであれば、さらにその上に入っていける道があればそこまで言って上から屋根を見てみましょう。屋根は素人目に見ても傷んでいるかどうかはわかります。
外壁と屋根の状態はそのまま雨漏りや建物の躯体そのものに直接的に影響します。もし状態が良ければそれはそれでOK、状態が悪ければ、修繕費用を見積もりましょう。最後は数字に落とし込んで判断する分野です。
確認ポイント③ 基礎部分
建物と地面が接している部分を見てみましょう。この部分が建物を支えている基礎で外から確認することのできる唯一の情報になります。ここにテレホンカード（今はあまりないですね）を挟んでみてすかすか挟まるような割れがたくさんある物件は、私は手が出ません。これは数字で判断（お金で解決）できない問題だと私は考えます。
あなたから見えている割れは氷山の一角に過ぎず、建物の床下にも割れが入っている可能性も高くなっていると考えた方が妥当でしょう。こういった建物は床下の工事やスラブのやり直しが必要になることもありますので、私の場合はやめます。
ただ、基礎表面の化粧面だけがはがれて割れている場合もあるので、もし判断が付かないのであれば、写真に撮って専門家に見てもらうなどしましょう。（Twitterにぶん投げても親切な人は教えてくれますよｗ）
確認ポイント④ 鉄骨階段および手すり
木造建築のアパートの中で唯一鉄製の部分です。鉄は塗装や錆止めのメンテナンスをすれば恐ろしく長く持ちますが、それを怠るとあっという間に劣化します。
この鉄部のメンテナンスを見るだけでも現オーナーの物件への愛情が分かります。
表面がちょっとさびているだけであれば錆止めと塗装をすればまだよみがえりますが、さびた部分から液体が流れ落ちて固まってしまっているような状態になっていると、さびてもかなり長いこと放っておいたことが分かります。
階段や手すりは入居者の命に直結する設備であり、ここのメンテナンスはとても大切です。則武地所が作ったアパートの鉄骨階段が落ちて人が亡くなる、という痛ましい事件がありましたが、大家になれば当事者です。ここはよく確認しましょう。
確認ポイント⑤ 給湯器およびガス設備
給湯器の確認はしましょう。なぜなら高いからです。一つ15－20万円はします。約15年で交換時期が来ます。給湯器の表面には製造年月日が印字されているのでこれを確認すれば一発でわかります。
これを確認しないで、もし8戸のアパートを購入して、1年後にすべての給湯器が壊れたらそこで160万円必要になります。給湯器は入居者の方の生活に直結する大切な設備なのでよく確認しましょう。
まとめ
今回は5つの物件見学時の確認ポイントを紹介しました。
- 周辺環境
- 外壁と屋根
- 基礎部分
- 鉄骨階段と手すり
- ガス給湯器
この5つは初心者が手を出しやすい満室物件で室内を見ることができなくても必ず確認できるポイントですのでよく確認をしましょう。今度は室内に入ることができる場合のポイントを説明する機会をまた別途持ちたいと思います。今日はここまで、では、また！
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