今回は新築区分マンション投資について、記事を書きたいと思います。業者が持っている築浅のオーナーチェンジの区分マンションも対象になるかな？と思います。
皆さん、新築区分マンションについて、どんなイメージを持たれていますか？私も会社で残業しているときに夜遅くに電話かかってきて、取ったら不動産業者の営業マンだったことが何度もあります。
また、昨今いろんなブログや記事で「区分マンション投資の闇」といったようなものがよく見られますね。たしかに勉強しないと本当に危ない物件はあります。
- 不動産投資を始めてみたいけど、まずは区分マンションなど規模の小さいところから始めてみたい
- 新築区分マンションの営業マンから激しい営業を受けて困っている
- 買った後にまずい物件を買ってしまったことに気づいてどうしたらいいかわからない
こんな人に読んでみていただきたいと思います。
実は私、新築区分マンション投資、していたことがあります。今から10年位前でした。今思えばやらない案件でしたが、その時の経験値なども含めて皆さんにお伝えしたいと思います。
新築区分マンション投資とは？
まずどんな投資なの？という点ですが、住居系の不動産投資は大きく分けて、一棟物、区分、戸建と3つの分類ができます。
一棟物：複数世帯が住める住居が2戸以上ある物件を1棟丸ごと買うこと
区分：マンションやアパートの1室を買うこと
戸建：一戸建て（一つの建物に一世帯が住む住居）を買うこと
こんな分類になりますが、今回はこのうちの「区分」になります。とても簡単に思い浮かべていただきやすいのが、ご自宅のマンションです。自宅を買うとき、「マンションにしようか？１戸建てにしようか？」という選択でマンションを選ばれるとします。そのマンションに自分が住むのでなく人に貸すために購入する、といった感じです。
この区分投資の中で新築されたものを買うことを「新築区分マンション投資」と言います。
新築区分マンション投資のメリット、デメリットについて
ここでは区分マンション投資のメリットについて書いていきたいと思います。読んでいくうちにお気づきになると思いますが、メリットとデメリットはいつも表と裏の関係にあることも多いです。
メリット① 規模が小さいので買いやすい
やはり一棟物などと比べると、金額は小さくなりますので、買いやすくなります。もちろんその分融資などを引っ張ることもしやすいケースも出てくるでしょう。
また、価格が安いとそれだけ買える人が増えるので流動性もあがります。
メリット② 手間がかからない
ご自分がマンションに住んだ時をイメージしてほしいのですが、ごみ捨てなどのルールなどすべて管理人が教えてくれますし、またマンションの共有部の掃除は業者がやってくれます。大規模修繕なども管理組合の決め事として進んでいくので、きまった管理費・大規模修繕積立金さえ払っていれば何もすることはありません。
メリット③ 新しいので入居者が付きやすい
皆さんも自分が住む立場であれば、新しい物件に住みたいですよね？新築は気持ちいいものです。日本人は特に新築を好む志向が強いという国民性もあるので、入居者が付きやすいというメリットがあります。
デメリット① 自分でコントロールできる部分が少ない
決まった管理費・大規模修繕積立金を支払うことになるのですが、これはもし一棟物や戸建てを購入していれば自分で考えコントロールすることができます。もちろんそういったことを考えるのが面倒くさい人であれば、デメリットにならないかもしれません。でも物件のメンテナンスや大規模修繕はその物件の価値を保全するためにはとても大切なことです。それを思考停止で決められた金額で払うのはよくない、と考える人も当然いますよね？
デメリット② 管理組合ガチャ
デメリット①とも関係しますが、大切な管理費や大規模修繕積立金を取り扱う組合がロクに機能しない人たちであった場合、かなり厳しい投資になることは自明ですよね？
デメリット③ 新築プレミアムが載っている
新築区分マンションはあなたを儲けさせるためだけに建てているわけではありません。もちろん、建築・販売する業者がもうけを出すためにその利益が載っているのです。この利益分価値が下がることはわかっているので、近くの中古物件がいくらで販売されているのか、などのリサーチは欠かさずやりましょう。
え？それだけ？
え？それだけ？と思った方、たくさんいるのではないでしょうか？
保険代わりになる、節税になる、などのメリットがある、と考えている方に対して申し上げたいのは保険が欲しいなら保険を買えばいいし、不動産投資で節税できるケースは、減価償却で出る赤字を給与所得と相殺するケースのみです。（もちろん不動産賃貸経営を行う中で出てくる節税術はすべて違う話です。）
これらの売り文句は「新築区分マンション投資」の営業トークでよく使われることかもしれませんが、これ以外でも使われることなので、全員気を付けるべきことだと思いますので、また別の機会にも書きたいと思います。
まとめ 新築区分マンション投資もひとつの方法に過ぎない
まとめますと、結局新築区分マンション投資も一つの投資手法に過ぎない、ということです。不動産投資は保有中のインカムゲインと売却時のキャピタルゲイン、これがどれくらいプラスになるのか？ここだけで投資の失敗・成功が分かれます。
ちなみに私ルディは、全然インカムゲインが出ない物件を買ってしまいました。月間10,000円ほどのプラスで何のためにやっているかわからず、空室になれば返済はもちろん手出しになるので、何をやっているのかわかりませんでした。
ただ、本当にただのラッキーだったのですが、売却益が20％も取れて結局トータルで儲けることができました。これは首都圏全体の値段がここ10年上がってきたことによるラッキーだったと考えています。
さて、今回は「新築区分マンション投資もひとつの投資手法に過ぎない」と書いてきましたが、次回は「なぜ新築区分マンション投資は危ないと言われるのか？」について書いていきたいと思います。
次回もお楽しみに、では！
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