今回は私が毎日行っている不動産投資の物件検索について、公開します。私が初めて購入した物件はネットに公開されていた物件でした。「未公開物件がいい」「不動産と仲良くなることで紹介される物件があるのではないか？」と思っていらっしゃる方もいると思いますが、もちろんそういった方法で買われる方もいらっしゃるでしょう。
でも私の不動産投資友達は今でもネットで見つけた物件を普通に購入しています。普通にネットに公開されている物件でもいいものはあります。
ただ、ネットで見ていても
- どれがいい物件なのかわからない。
- どこまでを確認すればいいのかわからない。
- たくさんありすぎて確認しきれない。
といった声が聞こえてきそうなので、今回は私が行っている方法を公開します。この記事を読めば、最低限何を確認したらいいのか、何のために物件検索をするのか、が分かるようになると思います。
それでは早速始めていきましょう！
結論 買いたい物件で検索して、買える物件かを確認する。
私が楽待や健美家などのポータルサイトを使って検索しているのは、私が「買いたい物件」です。そして出てきた物件を「買える物件かどうか」確認するのです。そして「買いたくて」「買える」と数字上なった物件にどんどん問い合わせを入れましょう。これが最も私の中で効率的な物件検索方法です。
さて、この「買いたい物件」と「買える物件」を因数分解していきましょう。
私が買いたい物件の条件は「エリア」「利回り」「築年数」「アパートか戸建か」「金額」で検索をかけられます。この検索条件に合わない物件はそもそも見なくていい物件なので、切ります。自分が検索していない中にいい物件があるのではないか？と思うとどれだけ時間があっても足りません。それだけ命を賭けて自分が「買いたい条件」を検討するのです。
そして「買える物件」とは何で判断するかというと「融資」「自己資金」です。これは検索条件の中に入れることができません。なぜならこれらは積算価格からわかるからです。積算価格は検索条件に入れることができません。なのでひとつひとつ確認する必要があるのです。
新米大家の検索条件
さて、ここでは私が毎日検索している条件をここでは公開しておきます。
新築、築浅アパート Aグループ
まずは新築、築浅アパート（木造）です。
「15年以内」「木造アパート」「1億円以内」「東京・神奈川・千葉・埼玉」「8％以上」です。それなりに件数が出てくると思います。さぁ、どんどんいきます。
築古アパート Bグループ
次は築古アパートです。
「築年数指定なし」「木造アパート」「6000万円以内」「東京・神奈川・千葉・埼玉」「9％以上」
購入金額を大きく下げました。ここにも意味がちゃんとありますのでのちほど。
築古戸建 Cグループ
最後に築古戸建です。
「築年数指定なし」「戸建」「1500万円以内」「東京・神奈川・千葉・埼玉」「10％以上」
こちらも私の中でどれも意図のある数字です。さて、答え合わせをします。
検索に引っかかった物件は買える物件か？
さて、答え合わせです。
Aグループは、地銀・オリックス銀行で買う物件として検索しています。
Bグループは、三井住友トラスト、静岡銀行、信用金庫で買う物件として検索しています。
Cグループは、自己資金および政策金融公庫からの融資で買う物件として検索しています。
そして検索に引っかかれば、大体どれも自分が思うキャッシュフローは最低限出るような物件にはなっています。なので詳細なキャッシュフローの計算は後回し、まずやるべきは担保評価です。
担保評価の簡単な方法
一番簡単な方法は楽待のPCのホームページにある「路線価を調べる」で見るのが最も簡単です。なので楽待でまずABCグループを全部確認して、その後健美家でABC、そして不動産ジャパンでCだけを確認するのが最も効率的です。
そして健美家で調べる際に使うのは「地価マップ」です。この「地価マップ」で「相続路線価」を確認しましょう。健美家に記載されている情報では不十分な場合が多いですが、大体2－3万円くらいの幅でm2単価がばらついているはずですので、一番安い価格と一番高い価格でで計算してみましょう。
また、建物の担保価格は再調達価格を出します。
13万円 x 建物面積 x (22年-築年数）/22年
これで再調達価格が出ますので、これと路線価を足した価格を計算しましょう。この担保価格と売り金額の差額が自分の信用を毀損する金額です。自己資金が減る、借入枠が減る、など見え方はありますが、とにかくこの差額分あなたの信用は毀損するので、返済を早くする、キャッシュをためるなどして回復させる必要が出てくるのです。（次の物件を買うために）
とりあえず全部問い合わせ、現地確認
さて、「買いたくて」「買える」物件となれば早速問い合わせて現地に行きましょう！現地に行ったときに大事なことは建物の具合と、物件の条件が実態に即しているかどうかです。（家賃は適切？補修は必要ない？入居者ちゃんとした人たち？などなど）
この辺は今回書くと長くなってしまうのでまた別の機会にしましょう。以前に書いた記事もご参照ください。
まとめと注意！
今回は私の物件検索方法を紹介しました。
「買いたい条件で検索して」「買える物件か確認する」というのが結論です。
一番大事かつ注意したいのはこれを毎日行うことです！！必ず毎日！です。突然良い物件が出てくるときにすぐ反応できるように、というのも大切ですが、毎日行うことであなたの中に「相場感」が養われてきます。
この「相場感」は投資を行う上でとても大切なことです。
「相場感」を養うと「チャンス」に気が付くことができます。「チャンスの神様は前髪しかない」という有名な言葉がありますが、チャンスの神様の前髪をつかむためには相場感を養うことがとても大切です。
是非とも毎日物件検索を継続しましょう！では、また！！
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