こんにちは。ルディです。
今日は不動産投資における減価償却について記事を書いていきたいと思います。減価償却とは、物件を土地と建物（そして設備）に分けて、建物に適用することのできる経費です。
例えば建物の価格を3000万円としたときに、3000万円まるまる経費にされてしまったら、国は一年間に取れるはずだった税金を大きく失ってしまいますよね？そこで、建物の残存価値を根拠に一年ごとに経費を按分することを決めたルールが「減価償却費」です。
3000万円の価値の物件が、あと30年耐用年数があれば、1年ごとに計上できる経費は100万円です。この3000万円は一括で払い終わっています。なのに、2年目以降払ってもいないのに100万円経費にすることができるので、その分課税所得を圧縮することができるので、節税になり手元にお金を多く残すことができる、というものです。
ここまで見ると素晴らしい制度ですよね。「実際にお金を払っていないのに、経費にできる」というもので、金融機関は「利益の源泉」とみている人も多数います。
難しいことを言ってきましたが、ここまでが前提の知識です。これ以上踏み込んだ話をここからしていきたいと思います。
- 不動産投資って減価償却を使えて節税できるから最強だよね！不動産投資最強！！
- 減価償却の意味は分かったけど本当に投資家にとって得なの？？そんなうまい話ってある？
- 不動産業者が減価償却のメリットしかいってこない。本当なのか、わからないよ！！
こんな人に読んでもらいたいと思っています。減価償却とうまく付き合うコツ3選を紹介します。
減価償却とうまく付き合うコツ① デッドクロスを意識する
さて、減価償却の一番のメリットを皆さん覚えていますか？
「実際にお金を払っていないのに、経費にできる」
でしたよね？でもこのメリットには期限があります。それは耐用年数が切れるタイミングです。木造だと22年、鉄骨だと34年、RCで47年です。（中古のものを買うとまた違う計算方法がありますのでググって調べてみてくださいｗ）
このタイミングで経費化できない、ということになるわけです。一方で「実際にお金を払っているのに、経費にできない」という面倒なやつがいます、それは「ローンの元本」です。ローンの元本部分は土地もしくは建物といった資産を買うための費用であり、経費にはなりません。
ということは、「実際にお金を払っていないのに経費化できていたものが経費化できなくなる」タイミングがあり、そして「実際にお金を払っているのに経費化できていないもの」があると、何が起きるかというと、納税金額がむちゃくちゃ大きくなるのです。
税前で出ていたキャッシュフローが全部吹き飛ぶくらいのインパクトがありますので、10年後、20年後、30年後の税後キャッシュフローは買う前によ～～～く確認しましょう。
売却タイミングもわかり、出口を最初から意識することができるのでメリットしかありません。悪徳、もしくは無能な不動産業者は買った初年度や二年目の税前キャッシュフローしか説明してきません。注意しましょう！！
減価償却とうまく付き合うコツ② 減価償却は利益の早食いと認識する
さて、利益の早食いとはどういう意味でしょうか。減価償却費を計上することで、税金を圧縮することが来て税後キャッシュフローが増える、というのは皆さん理解されていると思います。
一方で、減価償却費を計上すると、貸借対照表に乗っかっている物件価値（簿価）を下げていることにもなるのです。減価償却費を計上するということは、資産の価値がその分だけ下がっていることを意味します。
ということは、先ほど同様3000万円の価値があった物件を減価償却していって、簿価が0円になったとしましょう。（土地の値段は含めません。）そしてその物件を買ったときと同じ3000万円で買ってくれる人が現れたとしたら、あなたのもうけは「3000万円」になるのです。
3000万円で買ったものを3000万円で売っているのに3000万円の儲けがでて、その3000万円に課税される、というのは納得いかないですよね？？
でもあなたは3000万円分減価償却をしてそれだけの節税メリットをすでに味わいましたよね？だから、あなたの帳簿上の物件価値は「０円」であり、儲けは「3000万円」なのです。
じゃぁプラスマイナス0円なんですね。というと、それは違います。お金は「早くもらえるもの」のほうが「後からもらえるもの」よりも価値があります。早く現金を手にしていれば、「再投資」「浪費」「貯蓄」なんでも選べます。でも「後からもらえるお金」を再投資することはできません。
「お金は先に手にした方が価値がある」のです。
減価償却とうまく付き合うコツ③ 個人で物件を買う時の物件保有期間に要注意！
そして最後にこの項目です。これは、「個人」で物件を買った人だけに当てはまります。
物件は売るときにも税金がかかります。これを譲渡所得税と言います。ただ、物件の保有期間が5年以内か5年超かで、譲渡所得税率が変わってきます。
5年以内の場合20％。5年超の場合39％で約2倍の違いがあります。（住民税を含む計算です）
減価償却費は利益の先食い、という話をしましたが、個人で物件を保有した場合、保有期間によって課税率が全然違うのでよーく気をつけましょう。
まとめ
さて、今回は減価償却費とうまく付き合うコツ3選を紹介してきました。
- デッドクロスを意識して減価償却費が計上できなくなった時のキャッシュフローを認識する
- 減価償却費は利益の先食いであることを認識したうえで先取りしたキャッシュを有効活用する
- 個人で保有した場合は5年を境に譲渡所得税が大きく変わることを認識する
以上3点です。
より手元に税後に多くのお金を残し、入居者様のためにいい投資ができるようにして、満室経営していきましょう！！ では、また！！
コメント