こんにちは！ルディです！
今回は不動産投資初心者が陥りやすい買いたい病について解説します。
- いい物件が全く見つからないから、目線を下げて探してみようかな？
- 自分が欲しいのは築古だけど、見つからないから築浅や新築も探そうかな？
- 戸建を買ってじっくり行こうかな、と思ったけど、なかなかいい物件見つからないし、手間もかかるからアパート一棟をローンで購入したほうがいいかな？
これらの人たちはみんな買いたい病の初期症状です。こんな人たちに読んでもらう記事を書きたいと思っています。また、この記事を読んで買いたい病を克服してもらいたいと思います。
買いたい病とは？？
まずは買いたい病の説明をしていきましょう！買いたい病とは「元々買う予定のなかった物件を買いたくて買いたくてしょうがなくなる病気」です。
そして一度買いたくなってしまったらなかなかその気持ちは収まりません。自分が買おうとしている物件のいいところだけを見たくなったり、それをサポートするネット記事を探し始めます。
次の章ではそんな人の一例を紹介しましょう。
買いたい病にかかった筆者体験談
はい、私です。私は築25年の木造アパートで、利回り10％以上の物件を探していました。しかしなかなかそのような物件に出会えなかったときに、別の業者から築浅のRC物件を紹介されます。利回りは7％。さて、なぜ私はその物件に魅力を感じたのか、それはキャッシュフローです。
25年の築古木造アパートだと借りられる期間はどうしても短くなったり、借りられる金利が高くなったりします。それがRCだとあら不思議、金利も改善し、期間も格段に伸びました！その結果、見かけのキャッシュフローはかなり増えました。
そこから私はGoogleに「築浅 RC メリット」「築浅 不動産投資 成功」などといった言葉ばかり調べ、自分にとって気持ちのいい情報ばかり集めました。
当初買おうと思っていた価格帯でもなければ、木造でもなければ、利回りも違うのに、不勉強な大型RCに向かって一直線に突き進んでいきました。
買いたい病に効果テキメン！処方箋３選！
さぁ、そんな私がなぜ踏みとどまることができたのか、それを解説したいと思います。ここでは3つの方法を紹介します。
- 30年間の収支シミュレーションを行う
- 購入直後の自分のBSを作成する
- 投資友達に相談する
この3つです。どれも効果テキメンですので一つずつ見ていきましょう。
30年間のシミュレーションをする
自分が買おうとしている物件の1年目だけでなく、30年通した収益シミュレーションを作成してみます。1年保有して売却した場合から、30年保有して売却した場合まで、細かくシミュレーションするのです。
そうすると物件を保有しているうちに高まってくる「空室リスク」「物件の修繕リスク」「物件価格の低下リスク」などを見ざるを得なくなります。
できれば、木造・鉄骨・RCでそれぞれフォーマットをエクセルに最初から作っておくといいかもしれませんね！最初に自分が決めた投資方針からぶれずに客観的にシミュレーションすることができます。
私はこれを行うことで、10年目以降にキャッシュフローが行き詰ってくること、RCの修繕費用をかなり高く見積もる必要が出てくること、売却するときに価格が高いので、逆に購入できる人が限られてしまうことを意識（再認識）することができました。
購入直後の自分のBSを作成する
皆さんは簿記の資格をお持ちですか？簿記は3級までは義務教育で教えてもいいじゃないか？と思うくらい優良な資格です。ぜひ取得しましょう！
簿記を行うと習う二大財務諸表がありますが、それは貸借対照表と損益計算書です。貸借対照表は英語でBalance Sheet略してBS、と言います。
BSはその会社や個人が持っている資産を全て載せます。現金や不動産、借金などすべてが載ることになります。それをすることで自分の資産がプラスなのかマイナスなのかわかるのです。
例えば7000万円の物件を買ったとして、そのうち5000万円を借金、2000万円を自己資金で購入した場合、資産に7000万円、負債に5000万円を記載し、資産から現金2000万円を引きます。そうすると右と左の「バランス」が取れるようになるのです。
ただ、銀行から見るBSはかなり厳しいもので、7000万円で買ったという事実があっても、5000万円の担保価値しかなければ、資産には5000万円しか載りません。そうなると債務超過、という状態になってしまうのです。
最初不動産投資を始めるとどうしてもこの債務超過に陥りやすいのですが、これにならないためには自己資金を多く持っておく必要があります。この自己資金を多く持っておくと債務超過になるタイミングは遅らせることができます。
私が買おうとした物件は金額が大きかったこともあって、4000万円ほど債務超過になってしまう物件でした。これを買っていたら次の物件購入ができなかったことでしょう。
不動産投資の友達に相談する
最後に一番大切なのは「友達に相談する」です。この時間違っても銀行や不動産業者やコンサルタントに相談をしてはいけません。彼らとは「利害関係」にあるのであなたが儲かることよりも「自分が儲かること」のほうが大切です。
友達はフラットに客観的にあなたの検討物件を見てくれます。
そんな友達なんていないよ！！という方、大丈夫です！Twitterで友達を見つけましょう。「不動産投資」でつぶやいている人はたくさんいますし、有益な情報がたくさん集まるので絶対にTwitterはやったほうがいいです。また、別の章でTwitterについて書いていきたいと思います。
まとめ 買いたい病は成長のチャンス！ここで踏ん張ろう！！
さて、私の買いたい病は3つの処方箋で治りました。でもなによりも効いたのは「Twitter友達の助言」です。本当に貴重な友達を持つことができました。
そして買いたい病を克服できた私は愚直に自分の買いたい物件を探し、現地を訪問し、買付を入れて、蹴られを繰り返して、ついに理想の物件を買うことができたのです。
皆さんも買いたい病には必ずかかりますが、いい友達を見つけて克服したり、自分の買いたい物件をシミュレーションやBSなどに当てはめて「数字で」判断してみましょう。
では、また！
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