こんにちは。ルディです。
今回は不動産投資初心者は戸建を買うべきなのか、アパート一棟物を買うべきなのか？という記事を書いていきたいと思います。この記事は、
- 不動産投資始めたいけど、何から始めればいいかわからない。
- 戸建とアパート、どちらもよさそうだけど、判断基準が分からない。
- 不動産業者にはアパートを勧められるけど、本当にそれでいいのか判断できない。
こんな人たちに読んでもらいたいと思います。
結論！ 多くの人は戸建がベスト！でもアパートでも始められる人はいる！
早速結論ですが、
戸建てから始めるのが安全でよいと思います。ただしアパートでも始められる人はいます。
それぞれの物件のメリット、デメリット、特徴を丁寧に分けて説明をしていきたいと思います。
戸建投資のメリット
まず戸建投資のメリットですが、大きく分けて2つあります。
- 価格が安い
- 入居付けがしやすい
この2点です。もちろんこれ以外にもいろいろとメリットはありますが、今日はこの2つに絞って説明をさせてください。
価格が安い
アパートよりも値段の高い戸建ももちろんありますが、一般的に値段が安いです。1000万円以下の物件もたくさん選択肢があります。
価格が安いということは、現金で買うこともできます。現金で買えば、たとえ空室になってもローンの返済が滞ることはありません。物件保有にかかるコストは、年に一回の固定資産税と都市計画税だけなので非常に安心して始めることができます。
入居付けがしやすい
ワンルームなどの単身世帯向け限定物件に比べて戸建はファミリーなどもターゲットに入ってくるので、入居付けはしやすいです。また、戸建て賃貸そのものの供給量がマーケットでは少ないので、これも追い風ですね。駅から多少離れていても決まりやすいのが戸建の強みです。
入居付けができれば、今度は管理の経験を積むことができます。ただ、一世帯に一つの建物ですので、クレームも限定的ですし、入居者同士のトラブルなども発生することはなく、トラブルのレベルは比較的易しいものになります。
アパートのメリット
続いてアパートのメリットも二つ挙げます。
- 規模拡大を早くできる
- 銀行から大きな金額、長期の融資を引ける可能性がある
「銀行から融資を引いて、規模を拡大する」不動産投資の王道ですね。
規模拡大が早い
一度の契約で一世帯分の住居を契約する戸建・区分と比べると一度の契約で複数世帯の住居を契約するアパートでは、同じ手間（物件探し、資金準備、契約）にもかかわらず、アパートのほうが圧倒的に拡大効率は良いと言えます。
戸建10戸から入ってくる収益とアパート一棟10戸から入ってくる収益が同じであれば、アパート一棟買ったほうが手間はすくないですよね？
銀行から長期の融資を引ける可能性がある。
1000万円以下の物件に対して銀行が長期間の融資を提案してくる可能性は低いです。一方でアパートは金額も張りますので、貸出枠がある銀行からすると、そういった案件の方が融資ノルマ（金額ベース）を達成する効率もいいので積極的に取り組むことになります。
戸建に比べてアパートは融資条件が良くそういった意味でキャッシュフローを出しやすい投資になることもあるということですね。
まとめ
アパートも戸建もそれぞれメリットがあります。ただ、今回は初めて不動産投資をするならどっち？というテーマですので、物件金額も安く入居付けのしやすい戸建のほうが「多くの人に向いている」ということになります。
一方で、最初から自己資金を1000万円以上貯めて、融資の仕組みや税のコントロール、減価償却の仕組みを理解したうえで、物件保有中の長期シミュレーションが作れて、それを実践するだけの行動力がある人であればアパートを買ってもいいと言えるでしょう。自己資金を多く入れれば入れるだけ、保有中に返済が行き詰るリスクを下げることができます。戸建にしてもアパートにしてもまずは500万円―1000万円自己資金を貯めましょう。
おまけ まだ買ってはいけない人はこんな人
おまけとして最後に少しだけ「こんな人は買ってはダメ」という話をしたいと思います。
その人とは、、、
「自分で判断できるだけの勉強をしていない人」
です。投資はどこまで行っても自己責任です。「戸建は安心だと聞いたから戸建は大丈夫だ！」と思うのではなく、何故戸建は大丈夫なんだろう？と勉強し、実際に戸建を何件か見に行ってみよう、戸建投資をやっている人の話を聞いてみよう、と行動し、「絶対に大丈夫だ、たとえ失敗しても大丈夫」と確信した人が投資に踏み切れます。
近年の投資ブームで、ここまで腹落ちできていない人でもアメリカのS&P 500連動ETFさえ買っておけば大丈夫、と株を始める人が増えています。それは株のほうが金額が少ないからです。覚悟のない人が投資をしてすぐやっぱやめた、ということができるのは株式投資のいいところでもあります。
ただ、不動産投資はこうはいきません。他人の意見をうのみにせず、いろいろな媒体を使って勉強し、最初の一軒目にのぞみましょう！では、また！！
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