皆さんは物件検索していて、「これは安い！お得だ！」と思って問い合わせを入れたり、現地へいったりして、あとからこんなんじゃ買えないよ！となったことはありませんか？
そうなんです、価格が安い物件には必ず理由があるのです。
今回は、ワケアリ物件を徹底解説、ワケあり物件をワケ無しにしてしまう技などもお話していきたいと思います。
- ワケアリ物件への対処方法が分からない！
- そもそもワケアリの定義が分からない！
- どんなリスクがあるのかが、わからない！
こんな人に読んでもらいたいと思います。それでは早速行ってみましょう。
既存不適格物件
建築時は合法、あとから法律が変わって、既存不適格になってしまった。というケースがあります。こういったケースはあとから同じ規模のアパートや戸建を建て替えることはできませんが、銀行融資は付くのでまだ大丈夫です。（出口があります）
ただし、前オーナーが増築してしまい、故意に違法物件としてしまったものは銀行も問題視します。よって、現金で安く買う必要があります。あなたが銀行から融資を受けられない物件は未来の買主も銀行融資を受けることはできないでしょう。
市街化調整区域
無指定の土地から市街化調整区域に変わってしまったもの。こういった場所にアパートが建っていると建て替えられないということになります。これは素人には難しいので手を出さない方がよいと思われます。
傾斜地
崖地に建っている物件です。急斜面になっているため登記簿に載っている面積ではなく、その半分くらいしか住宅を建てるスペースは見れないので、基本的に土地の値段を無茶苦茶安く見ないといけないでしょう。また、大雨や地震で擁壁が崩壊するケースもあるので、保険でのリスクヘッジをあらかじめしておく必要がありますので要注意です。
接道していない物件
公道に2m最低でも接道していないと再建築ができません。基本的に2m未満になっているケースはレアなのですが、昭和初期に分けられた場合などこういったケースがごくたまにあります。隣地の土地を少し買わせてもらって2mを確保し、再建築可にすることで、高値売却を狙う玄人投資家もいますが、なかなか難しいので、素人は手を出さない方が良いでしょう。
奥行きが長すぎて建築不可
公道に2ｍでなく3m接している必要がある地域がある。これは事前によく確認したほうが良いです、事前の告知がないケースもあるので要注意です。異様に土地建物の奥行きが接道している部分に対してある、と感じた場合問い合わせたほうが良いでしょう。
またこういった物件も難しいので避けたほうが無難です。
前面道路が私道だった
前面道路が私道の場合共有持ち分があればまだ大丈夫です。権利がない場合、無接道物件として銀行から借り入れができない、ということになってしまいますので出口戦略に注意が必要です。担保評価も半分になることもあるので、よっぽどの高利回りでなければ、購入は控えたほうがいいでしょう。
上下水道管が隣地を通っている。
大きな戸建を買う時に要注意です。そのまま戸建用地や戸建として売却するのであれば問題ないですが、いずれその土地にアパートを建てようといったことを考えると、戸建とアパートの上下水道の水道管の径が異なるため、変更が必要になります。
そんな時に元々の水道管が隣地の下を通っていると、その土地の所有者の了解を取る必要が出てきます。もし水道管の上に建物が建っていたら物理的に掘り起こすことも難しいなどあるでしょう。
借地権
建て替えの際、承諾料が必要になるケースが大半です。物件価格の半分くらいしか担保価値がつかないケースもあり、なかなか素人には、難しい物件です。（土地が担保にならない）
玄人には借地権を好む人もいますので、ネットでそういった人の投資方法を調べてみるのも面白いかもしれませんね。
事故物件
その物件の居室内で自殺や他殺があった場合、その居室に住むことを希望する入居希望者に対し、その事実を告知する義務が発生します。
物件資料に初めから「心理的瑕疵あり」などの記載があるので気づくことが容易なケースではあると思います。かなり安く買うことをトライしてもいいかもしれません。
そういった事件があったことを気にしないお国柄の外国人や、もしくはレンタルスペースなどにして貸し出すことも考えられると思います。安く買うことが絶対条件です。
建物が傾いている
傾きを直すのは100万円以上かかるケースがあり、安く買う必要がある。ただ、直しさえすればその後は一般的な物件と同様に扱えるため、チャンスはあります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？今回はかなりざっとした説明をさせていただきましたが、大体のケースは網羅できているかと思います。お金で解決できるものとできないものがあるので、そこは各自十分に考慮して物件選びをしていきましょう！
それでは、また！
コメント