初心者向け！不動産投資ってなんで儲かるの？徹底解説！

皆さん！儲かってますか！？（どストレートな質問💦）

でも不動産投資をやるなら儲からなくてはだめですよ！？入居者の方に健全な住居を提供することでお家賃をいただき、その家賃で修繕などに再投資して住居を健全に保ち、また納税も行うことで社会に貢献する、そして自分も儲かる！なんなら不動産管理会社にも儲けてもらう！これで四方良し！ですね。

さて、では儲かること＝良いこと！という前提で、不動産投資で儲けるときというのはどんな時なのか、考えてみたいと思います。

不動産投資のことなんて全然わからないよ、という初心者の方にもわかるように説明しますので最後まで読んでいってください。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資の収益は大きく分けて二つに分類されます。

この２つです。

キャピタルゲインとは、物件価格が買ったときよりも上がって、高く売ることができた時の売値と買値の差額のことを言います。100万円で買ったものが200万円で売れれば、100万円の儲けです。

さて、次にインカムゲインとは物件保有中に毎月入ってくる、家賃です。物件価格が上がろうが下がろうが家賃は、入居者の方がいる限りながーく入ってくる大変ありがたいものです。

さて、2種類の収益があることはご理解いただいたと思いますが、今日の結論として不動産投資の儲けは、

インカムゲインをメインとして考えるべし。ただしその投資が最後に成功だったかどうかを決めるのはキャピタルゲイン。

ということになります。わかりづらいですがこれが結論です。詳しく説明しましょう。

インカムゲインとは？家賃のことでしたね。まずは自分の投資額に対して、どれだけの家賃を得られるか考えてみましょう。1億円の物件を買って、表面利回り10％であれば、毎年1000万円の家賃が入ってくることになります。

今回はわかりやすくするために、経費や税金を全て除いて考えましょう。

1億円の物件を買って、毎年1000万円家賃が入ってくれば、5年後には投資した1億円のうち5000万円を回収することができた上に、手元には1億円の物件が残ります。1億円の現金が5年後に「5000万円の現金と1億円の物件」に化けたのです。

すごいですよね？これがインカムゲインのパワーです。実際にはここに運営のための経費や、修繕費、税金、ローン返済（金利分）などがかかってくるのでここまでシンプルではないのですが、今日はとにかくわかりやすく、上記例で考えておきましょう。

さて、後半部分ですが、5年間物件を保有して最後に売ることにしました。この時元々買った1億円で売れれば、この投資の結果は、5年間で1億円を1億5000万円にできた大成功の投資、ということになります。もし2億円で売れれば、もっとすごいですよね！！

さぁ、不動産投資はバラ色です！！すぐに不動産屋さんに電話しましょう！！

とは、いきません。もし売却時に5000万円でしか売れなかったら、1億円は5年間経った後に増えなかったことになりますし、もし5000万円未満でしか売れなければ、損が出たということになってしまいます。

さて、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも大切だ。ということが分かってもらえたと思いますが、私がインカムゲインを重視する理由は、

圧倒的なインカムゲインがあれば、キャピタルゲインによるロスはカバーできるから

です。先ほどの例でも10年間物件を運営すれば1億円手元にキャッシュが残ります。あとは物件を1円以上で売却できれば、その投資は勝ちですよね？

また、1億円で買って、毎年1000万円の家賃を生む物件が0円になることはないですよね？これが私がインカムゲインを重視する理由です。

しかし、今回は本当に簡単に書きましたが、実際には経費や修繕費、ローン返済など様々な運営コストがかかってきますし、空室が発生して稼働が下がったりと、全然上記のようにはいかなくなってくるのが不動産投資です。

しっかり儲かる物件を買って、高稼働させて、無駄な経費や税金を払わない、こうして不動産は初めて儲かるのです。

しっかり勉強して、いい物件と巡り合えていい大家さんになれるようにこれからも頑張りましょう！

では、また！