38章 2021年秋!不動産投資向け金融機関融資状況!

私は年末から1月くらいにかけて物件を見つけ、2月―3月くらいにかけての引き渡しというスケジュールでアパートを一棟買いたいと思っています。

そこで今回は、以前、第5章でお話した金融機関の開拓をした際、関係ができた銀行をこの2週間回ってヒアリングをしていました。

私は現在給与収入1200万円、自己資金2500万円という属性です。今年アパート一棟、戸建て一棟買った段階であまり間が空いていないので、その部分を銀行がどう見るか、気になるところではあります。

これはあくまで私に出た融資条件であって、誰にでも当てはまるものではないことはご了承ください。それでは早速行ってみましょう。

〇浜銀行

神奈川県の地銀最大手です。私が一棟目で取引した銀行でしたので、担当者とも関係ができていたので話は簡単にできました。

求める個人属性

これは正直に申し上げて、明確な基準はないものと思います。私は第0章のプロフィールでも明かした通りの年収、資産背景ですが、話を聞いてもらうことはできました。

投資家友達との情報交換で、大体の目安ですが、初心者であれば年収1000万円は必要と思います。そして資産については、次項の融資姿勢に関わると思います。

また、新規法人でも個人でも、個人の属性が判断基準となるとのことで、新規法人に対する融資を差別するということはないとのことでした。

融資姿勢

融資金額:これは物件のスペックによるとのことで明確な基準はありません。

融資期間:私は木造の物件を見ていますが、基本的には耐用年数(木造の場合22年)を上限とする、とのこと。ただし新築は条件によっては25年、耐火構造によっては+5年、さらに劣化対策等級によっては+5年とのことでした。(条件変わらずでした)

融資比率:最大8-9割(初めての人は8割)。ただし、担保価値を上限とする。ここがやはり厳しい部分です。たとえば、5000万円の物件の2割自己資金必要、ということであれば1000万円(+購入諸費用)の自己資金で取り組めますが、新築だと担保価値も出ない物件が多く、6割ほどしか融資が出ないケースが多いです。そうなると2000万円(+購入諸費用)の自己資金が必要になります。

融資金利:年利1-1.5%。ここはとても低いと思います。シミュレーションをしてみるとわかるのですが、10年、15年経過したときのキャッシュフローの残り方が2%を超える金利のケースと比べると全然違うのです。ただ、この金利を少し悪化させることで融資比率を上げることも考えられるとの話はもらいました。

融資エリア:主に神奈川県。ただし支店の所在地や物件の内容によっては例外もあり。

千〇銀行

こちらも千葉の地銀最大手の銀行です。私は神奈川在住ですが、ある業者さんから「お務めは東京都なのですね。であれば千葉銀行の支店のエリアに入っていますので可能性あると思いますよ」といった情報を教えてもらい、以前突撃し関係を作りました。

求める個人属性

年収:2000万円、純金融資産:5000万円を下限とする。これは厳しいですね。この年収というのは純粋に給与収入を指しているとのことです。前よりも厳しくなった印象があります、

ただ、法人を設立するなどして、不動産投資の規模を拡大したうえで再チャレンジをするのはありだと感じました。

融資姿勢

融資金額:1億円以上が好み。言い方を選びませんがちびちび、ちまちました案件で時間とられたくないというのがありそうです。鉄骨、RCや大規模な木造などに向いているイメージですね。

融資比率:Max90%。ここは地銀さんの中ではピカ一の条件でした。いつかお世話になりたいです。

融資期間:木造でMax25年(新築前提)とのことでした。ここは一般的ですね。

融資金利:1%台前半。横浜銀行さんと同じくらい。

融資エリア:千葉県全般、東京もほぼ全域、神奈川県は横浜市と川崎市。それ以外は応相談だが基本的にきびしいとのことでした。横浜銀行と連携していることもあり、大手を振って神奈川県の物件に取り組む、という話はしていないとのこと。

オ〇ック〇銀行

一棟目の物件の時に仮審査までは通してもらい、その後も連絡を取り続けていた金融機関です。今回初めてお会いして話をしてみました。

求める個人属性

年収500万円以上、金融資産は物件ごとに必要な自己資金によりけりとのことです。

融資姿勢

融資金額:年間給与収入の10倍が目安。ただし、他行からの借り入れや住宅ローンなどの負債分は減額されるということで、1棟目や2棟目などに向いた金融機関かと思います。

融資比率、融資金利:フルローン(金利2.4%)、95%(金利2.3%)、90%(金利2.2%)など。ただし団体信用保険(0.3%分)も金利に含まれる。ということで、かなり自己資金が少なくてよいというのが特徴です。

融資年数:木造はMax35年、もしくは40年から築年数を差し引いた年数のどちらか短い方、ということなので、かなり長い期間の融資が引けます。

三井〇友トラストL&F

求める個人属性

年収要件はないと聞きました。さらに再建築不可物件や違法建築物件に対しても収益が出るのであれば、融資をするという姿勢で驚きました。夏にヒアリングした時よりも積極的な感じでした。

融資姿勢

融資金額:特に上限なし

融資期間:木造の築古でも30年の融資期間を検討可能とのこと。

融資金利:5000万円以上の物件に対しては2.9%、5000万円未満の物件に対しては3.9%

融資比率:共同担保(他物件、自己資金)をしっかりとる姿勢。最低でも10%、担保割れしている場合は30%。

まとめ

今回は信用金庫、信用組合にはまだいけていません。実際に物件を見つけて持ち込まないことにはなかなか会話できない部分あり、アプローチが難しかったです。以前は初心者完全お断りだったので、今回物件を持った状態で初めて話ができるようにはなっているはずなので、早く物件を見つけて実際に持ち込みたいです。

また、金融機関を回ったら皆さんにも情報を共有したいと思います。では、また!!

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