不動産投資初心者の皆さん、こんな話を聞いたことありませんか？
- 一棟目は現金でまず戸建を買ったほうが良い
- 一棟目から融資を引いて築古アパートを買ったほうが良い
この二つ、どちらが正しいでしょうか？
私は一棟目は現金でまず戸建を買ったほうが良いと思います。今日はその理由と一棟目からアパートを買える人の条件を書いていきたいと思います。では、早速行きましょう。
一棟目は現金で戸建がいい理由① 急がなくてよい
現金で購入することのメリットは当たり前ですが、「返済が発生しない」ことです。返済が発生しなければ、一度購入した後に固定資産税・都市計画税・不動産取得税を除けば、ランニングコストは基本的にはありません。また、区分マンションで必要な修繕積立金や管理費も戸建にはありません。
決済から客付けが完了するまでの間、収益は一切発生しないのが不動産投資です。「空気」を住まわせてもお金は発生しないのです。その間、銀行への返済を続けるというのが、最初のハードルになりえます。
これを現金で決済することで心理的な負担をいくらか抑えることはできます。
一棟目は現金で戸建がいい理由② 経験を積むことができる
規模は小さくても、物件検索＝＞買付＝＞契約＝＞決済＝＞客付け＝＞管理とすべての行程を学ぶことができます。不動産投資はどこまで行っても事業です。すべての行程を書籍で学んでも実際に経験したとしていないとでは天と地の差があります。
リフォームをする個所について、内装、外壁、屋根などはアパートと変わりありませんので、修繕やリフォームの勉強も可能です。
管理をすることで、入居者からのクレーム対応でも学ぶことができます。また、そういった学びが次の物件の購入の時の決め手にもなるので、とにかく経験を積むことはお勧めです。
一棟目は現金で戸建がいい理由③ 失敗してもキズが小さい
現金で買う戸建となると、どんなに高くても1000万円でしょう。インフルエンサーの方は10万円くらいで買っている人もいますね。（ほぼもらっているレベルですね）
本当に大失敗とは、物件を買った後、一人も入居者が付かず、何年も年数が経過し、固定資産税を払う意味すらも感じなくなった時に二束三文で売却する、ということだと思いますが、たとえそうなったとしても失ったお金はたかが知れています。
そして「不動産投資は自分にはあわなかった」ということを知ることができたというある意味「成功」をつかむこともでき、他の投資に注力することができます。
もし、大きな金額の物件で、フルローンに近い金額で最初から投資を始めていたら、こんなことでは済まないでしょう。
一棟目は現金で戸建がいい理由④ あとから共同担保になる
現金を使ってしまうと後から、銀行融資を引く時の足かせになる、と考えている方がいらっしゃいますが、後でローンを引くときに現金で買った物件を共同担保として設定する、ということができます。
もちろん、現金よりも評価は下がってしまうかもしれませんが、全く無駄にはなりません。一部の銀行では500万円以下の物件は担保として扱えません、という話もありますので、その辺は金融機関を回った時に確認をひとつひとつしましょう。
一棟目からレバレッジをかけてアパートを買っていい人の条件
さて、最後にそれでも一棟目からレバレッジをかけてアパートを買っていい人の条件を挙げていきます。
- 不動産投資について勉強をし、ローン期間中のシミュレーションを細かく自分でした人
- 勉強した内容を購入前・購入後に全て実践する行動力のある人
- 2－3割の自己資金を入れて、なお自分の生活費を1年以上残せる人
こういった人が、一棟目をアパートで買ってもいい人だと思います。
特に最後の自己資金、および生活防衛資金は非常に大切です。自己資金は入れれば入れるだけ投資の安全性は増します。それは現金で戸建を買うのと同じことです。とにかく一棟目はとても大切です。絶対にアパートを買ってはいけない、とは思いませんが、むちゃくちゃ勉強して、行動して、お金を貯めて始めましょう。
まとめ 著者の実体験
今回は自己資金がどれだけ大切かという話をしてきました。そして現金で戸建を買うのが不動産投資の王道であることもあわせて私の意見として述べさせていただきました。
一方で著者の私は最初からアパートを買った人です。私はとてもチキンです、臆病です。初めてアパートを買ったとき、ハンコを押す手は震えまくりました。それでもアパートを買えて今賃貸運営できています。それは購入前の勉強と、物件を仕込むときの圧倒的な行動があったからだと思います。正直本業そっちのけで不動産投資に時間と労力をかけたので本業には支障が出ました笑
でもそこまでしたので、チキンな私でも購入を決断できました。これからも私が勉強したこと、行動したことをどんどん発信していきたいと思います。では、また！
コメント