40章 絶望!?不動産投資にお宝物件なんてない!?

不動産投資の始め方

皆さんにとってお宝物件とはどんな物件でしょうか?私のお宝物件の定義は、

手間がかからない割に、ばっちり稼いでくれる物件

です。さらにこの言葉を因数分解していきましょう。

手間がかからない、というのは入居率が高いことを指します。入居率が高い、とは長期入居してもらいやすく、たとえ退去が出たとしてもすぐに入居者が付く物件です。

ばっちり稼いでくれる、この定義は人それぞれではありますが、私の一つの指標として、「月間家賃収入ー月間返済金額ー月間に割り戻した固都税」が25万円で物件価格5000万円の物件です。もし6000万円なら30万円になり、1億円ならば50万円を期待したいところです。(著者のメイン投資エリアは神奈川県)

さて、長々と私のお宝物件を説明しましたが、こんな物件は今ありません。健美家さんにも楽待さんにも不動産投資ジャパンさんにも載っていないのです。

では今不動産を誰も買っていないのか?というとそんなことはありませんね?買っている人は買っているんです。今日はそんな話をしたいと思います。

利回りの考え方

一般的に利回りの高い低いは、リスクと比例します。リスクが高いものは、利回りも高く、リスクが低いものは利回りも低いのです。

それでは不動産投資のリスクとはなんでしょう?私は「手間」だと思います。先ほど「手間がかからない」ということを入居率が高い、という言い方をしました。都心の駅近は何もしなくても入居者は付くときは付きます。いわゆる物件の力が強いのです。でもこういった物件は価格が高く利回りが低いのです。一方で田舎のワンルームアパート、かなり入居付けには苦労するでしょうね。でもそういった物件は価格が安く利回りが高いのです。

ただ、濃淡はあれど、世の中にはこの2種類の物件しかないと言えます。

  • 利回りは高いが、手間がかかる物件
  • 利回りは低いが、手間はかからない物件

よって私が望む「利回りが高く、手間がかからない物件」は現在のマーケットにはないと言ってもいいと思います。

結局は指値、でも通る指値と通らない指値がある

さて、健美家にも楽待にも利回りが高く、手間がかからない物件はないということがわかったところで、何ができるかを考えましょう。

結局は指値しかないです。物件の位置は変えられませんし、部屋の大きさは変えられませんし、築年数も変えることはできません。

では、手間のかからない物件に指値を入れる理由を考えてください。築年数も新しく、現状満室経営ができていて、立地もよい、こんな物件を売りたい理由はおおむね「資産の組み換え」です。設備の減価償却がある程度進んでしまい、節税効果が若干弱くなってきた、設備も新品からは少し古くなったけど十分使える、こんな状態の物件を手放すオーナーは基本的に余裕があるのです。もしあなたがこの立場であれば、指値をされても引く理由がないと判断するでしょう。

と、いうわけで、指値を出すべきは手間のかかる物件です。

築年数が古い、空室がある、立地が悪い、など何かしら入居率を下げるデメリットがある物件に対してのみ交渉は可能です。ただ、すでにそれを含めて値段を下げているので利回りもそれなりに高くなっているケースがあります。こういった物件にチャレンジしてもあまり効果はないでしょう。よって自分が狙っている利回りより少し低い利回りの中から手間がかかる物件を探してみましょう。

まとめ 自分の必殺技を作ろう

今回は「お宝物件はない」という記事を書いてきました。そして結論は「指値をしてお宝物件にする」というものでした。そしてその指値を通すためには、その物件の入居率を上げるための手間を自分でクリアする必殺技が必要になります。

  • どんなに古くても、汚くても、入居者を引っ張ってくる「人脈」
  • 属性の悪い入居者でも粘り強く家賃を取る「胆力」
  • ぼろぼろの築古でも格安でよみがえらせることができる「リフォーム力」

などなど、何か自分の必殺技を持っている人が安く物件を買えるのです。

本当のまとめ 筆者の場合

でもこんな必殺技なんてそんな簡単に身に着けられませんよね?私もまだまだ初心者です。必殺技と言えるようなものはありません。

実は今回の記事、私は少し極論を書いて話を盛りました。

  • 利回りは高いが、手間がかかる物件
  • 利回りは低いが、手間がかからない物件

この2種類を書きましたが、「利回りはそこそこで、そこそこ手間もかかる物件」という物件が世の中には無数にあります。この無数にある物件をひたすらチェックして初心者の自分でも「なんとかできるかも!」というそこそこの手間を見つけて、そこそこの指値を入れるのです。そうするとそこそこ儲かる物件が買えます。

私はこれでいいと思っています。インフルエンサーの方の鬼の指値には憧れますが、まずは「そこそこ」で私は実績を積み上げていきたいと思います。

このマインドで、今のところ戸建て1棟、アパート1棟買えているので、間違ってはいないんだろうな、と思っています。

何が正しいかはわかりませんが、これからも一般人の不動産投資を等身大で発信していきますので、お付き合いください!では、また!!

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